소액으로 과연 공유지분 투자 가능할까?

상기와 같은 질문을 하시는 분들이 많습니다.

오늘 이 시간에는 충분히 가능하다는 이야기를 하려고 합니다.

 

여기서 소액이라하면 사람마다 인식에 차이가 있을 수 있습니다.

통상 1000만원 미만, 500만원 미만 경제력에 따라 달리 볼수 있습니다.

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소액경매라 하려면 일단 본인의 경제 수준에서 부담이 없는 정도에서의

투자 활동 정도로 이해 하면 좋을것 같습니다. 

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# 사례 1

경북 소재 단독주택이 4400만원에서 유찰을 거듭해

감정가의 36%인 1584만원까지 떨어졌습니다.

 

이처럼 유찰을 거듭한 이유는 전체 3분의 1 지분만 경매에 나와입니다.

1660만원에 낙찰받은 매수인은

3분의 2 지분권자이자 매각 물건에 거주하는 소유자에게

대금 납부 후 1개월 만에 3600만원을 받고 팔았습니다.

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# 사례 2

서울소재 아파트가 감정가 2.5억에 매물로 나왔습니다. (1/2 지분)

감정가의 49%인 1억 2250만원까지 떨어졌습니다.

평소 지분경매에 관심이 있는 지인이 1500만원을 더 써 1억 3750만원에

5명의 경쟁자를 물리치고 낙찰받아 소유권 이전 등기를 마쳤습니다.

 

아파트에 거주하는 사람은 채무자의 배우자로 남편이 사업에 실패하자

남편 소유의 지분이 경매로 나온 경우 였습니다.

 

지인은 ‘공유자 우선매수신청권’도 행사하기 어렵다는 사실을 사전조사를 통해

알고서 입찰 한 것입니다. 

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이후 공유자를 만나 합의점을 찾아보려고 했지만 특별히 이사할 계획도 없고

지인이 낙찰 받은 공유 지분 50%를 매수할 능력도 없으며

자신의 지분을 지인에게 매도할 의사도 없다는 것을 확인하였습니다.

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결국 지인은 공유물 분할 청구 소송을 제기하였고,

아파트를 현물로 분할할 수 없을 것이므로 향후 공유물 분할을 위한 형식적인 경매 절차를 통해

또다시 아파트 전체가 경매로 진행될 예정입니다.

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지인은 전체를 낙찰 받을 계획을 세우고 있으며, 현재 점유 중인 공유자를 상대로 시세에

준하는 월세를 지급해 달라는 내용증명도 발송한 상태입니다.

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지인은 아파트 공유 지분을 낙찰 받은 지 6개월이 지난 후 취득세 등 이전 비용을

감안하더라도 9000만 원 정도의 수익을 올린 셈이고,

 

향후 6~7개월 후에 아파트 전체에 대해 공유물 분할을 위한 경매에 응찰해 낙찰 받는다면

현재 시가 대비 최소한 6200만 원 이상의 시세 차익을(아래에서 낙찰율 100%가 아닌 80% 즉, 1회 유찰 후 낙찰을 가정했을 경우 45% 수익율 예상) 올릴 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

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공유지분 경매는 비교적 적은 투자자금으로 비교적 안전하게 차익을 실현할 수 있는

재테크 방법으로 틈새 경매물건이라 하겠습니다.

 

아래 그림은 주거용 지분 물건 검색 결과입니다.

최저가를 보면 5,000만원 이하의 물건도 보입니다.

 

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토지의 경우 500백만원 미만의 물건들이 많이 등장하는 것을 알 수 있습니다.

 

 

공유지분이 생기는 사유를 보면 상속부동산, 여러 종원에게 명의 신탁된 종중소유인 부동산,

부부 공유등기, 공동투자를 한 경우 등입니다.

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공유지분을 경매나 공매로 매수하기 전에 출구전략을 생각하면서 접근해야 됩니다.

​현물분할이 가능한 부동산은 분할등기만으로도 가치가 올라갈 수 있고,

종중부동산이나 상속부동산은 다른 공유자들이 가급적 부동산을 지키려고 하기 때문에

되팔기가 용이한 장점이 있습니다.

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공유지분을 낙찰받으면 먼저 다른 공유자와 협상해 다른 지분도 모두 매수하여

하나로 만들거나, 거꾸로 매도하는 방법을 강구해 보고,

이도저도 여의치 않으면 공유물분할청구소송을 제기 할 수 있습니다.

 

공유물분할소송에서는 원칙적으로 현물분할을 하지만

실제 현물분할이 어려워 보통 경매로 팔아서 매각대금을 지분비율로

배분하는 가액분할을 하게 됩니다.

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지분을 시세의 30%에 매수했는데, 전체를 경매에 부치니 80%에 매각됐다면

50%의 차익이 실현되는 셈입니다. 지분만 경매되면 제값을 받지 못하지만

전체가 경매되면 제값을 받기 때문입니다.

 

지분물건의 매력은 저렴하게 매수할 수 있다는 장점이 있지만,

권리행사나 처분, 대출, 우선매수신청 등의 단점도 많지만

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취득 후 협상 기술을 통해 수익을 창출하거나(단기 수익전략)

여의치 않으면, 소송을 통해 (중기 전략) 수익을 완성할 수 있기에 , 

남다른 시각, 생각으로 지분 물건을 바라보아야

대중화된 경매 시장에서 틈새물건을 내 것으로 만들어

수익을 낼 수 있을 것입니다.



처음 지분물건에 접근하는 분들은


1단계. 저렴한 공유지분 형태의 토지 물건에서 시작하세요

2단계. 공유지분 토지에 법정지상권여지 있는 물건으로 확장

3단계. 주거용 공유지분 물건

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상기의 3단계 절차는 시간, 노력, 본인의 학습 양(질)에 따라

사람마다 다를 수 있습니다.

 

내년에 한번씩 도전해 보세요...