위반건축물 조심하세요!

다가구주택의 경우 건축물대장을 열람해보면 

상단에 노란바탕에 까만 글씨로 위반건축물이라고 

표시되어 있는 것이 있습니다. 

 

 

위반건축물이란?

허가 받은 용도와 다르게 사용되는 건축물로 위반사항이 해소될 때까지

이행강제금을 내어야 합니다.

 

경매나 일반매매든 다가구주택을 매입할 때는 주의가 필요합니다. 
위반건축물의 위반 내용이 많을 때는 소유자가 매년 수천만 원의 

이행강제금을 물어야 하기도 합니다. 


주차장법에 의해 다가구주택의 주차대수는 지역에 따라 다소 차이가 있으나, 
1가구당 0.7대에서 1대입니다. 

통상 주거지역인 다가구주택의 부지면적이 50평~ 80평 사이로 이러한 평수로는
주차 8대를 초과하기 어렵습니다. 

경매에 나오는 위반건축물들은 대부분 10가구 이상이고 많게는 14가구까지 있는 다가구주택도 있습니다. 
이것은 방 쪼개기와 불법증축을 많이 했다는 것으로,

 
불법증축은 대부분 옥상을 이용 증축하거나 

1층 주차면적을 일부 방으로 불법증축 하는 것입니다. 

이는 건축허가나 신고를 하지 않고 면적 또는 층수, 높이를 증가하는 행위로 

주로 다가구주택 등에서 많이 볼 수 있습니다.

다가구주택에 옥탑방을 개조하거나 발코니 확장, 
상가주택 내 상가면적을 증가시키는 등 건축행위를 할 때 사전에 허가를 받아야 합니다.
허가 없이 개조해 사용하다 적발되면 위반건축물이 됩니다. 

신축 빌라의 경우 불법 테라스를 만드는 경우가 많습니다. 원래 테라스를 만들려면 건물 설계 때부터 
허가를 받고 준공 당시에 이 부분을 확인받아야 하는데, 
준공 확인을 받을 때까지는 없다가 나중에 테라스를 만드는 경우 위반건축물이 됩니다.



위반건축물은 시군구 건축행정을 담당하는 부서에서 1,2차 시정명령을 하고 
시정되지 않을 경우 계고를 하고 이행할 때까지 해마다 이행강제금을 부과합니다.

 
이행강제금은 위반건축의 정도와 내용 즉, 용도변경, 증축, 대수선 정도에 따라 계산합니다.
이행강제금은 1년에 2회 시정될 때까지 부과됩니다.

단독주택의 경우 위반사항 시정시까지 매년 1~2년회 부과되고
다세대주택은 최초 벌금이 부과된 시점부터 5년간 한시적으로 부과됩니다.
상가의 이행강제금은 연면적이  85㎡ 가 넘는 주택이나 근린생활시설의 경우 
시정되지 않을 경우 기간의 제한없이 매년 부과됩니다.


건축물대장에 위반건축물로 등재되는 순간 해당 건축물 소유자는 
재산권 행사에 제한을 받게 되고,  매매시 집을 내놔도 이행강제금 부담에 매수자가 없는 경우가 발생합니다.  
전세의 경우도 위반 건축물에 대해선 원칙상 전세자금대출이 불가능해 세입자들이 꺼리게 됩니다.

728x90

 위반물건 접근방법 


현장 임장을 통해 위반시설물을 확인하고 주변 부동산을 방문하여 
해당 건물에 대해 위반 시설의 현황과 대수선 필요 여부와 공사 규모 정도 등을 파악 합니다. 

세입자가 살고 있을 경우 명도가 우선으로 명도협상을 빠르게 마무리 지어야 합니다. 
위반건축물이 있으면 이행강제금으로 시간적으로 여유가 없으므로 명도비용도 많이 들 수 있습니다. 


위반건축물 표시가 있는 다가구주택을 입찰하려고 준비하는 사람은 

해당 주택의 건축물대장에 보면 위반건축물의 상세내용이 나오므로 그 내용을 정확히 파악한 후 

시군구 건축행정 담당자에게 이행강제금이 얼마인지, 또 언제쯤 부과되는지 확인 해야 합니다. 

 

그리고 원상회복을 할 때에 건축허가 설계도면을 보고

원상으로 회복시키는 데에는 어느 정도의 비용이 들어갈지

설비업자와 상담 후 입찰에 참여해야 합니다.


물건 소속의 시청 담당자에게 조치 방법을 문의 합니다.  
이행강제금 처리 방법과 자진정비 방법에 대해 문의가 필요하고

낙찰 후 시청 건축과에 방문하여 낙찰되었음을 알리고 시정 의지와 
시정계획이 담긴 시정 의견서를 제출하면 통상 1~ 2달 정도의 자진정비 기간을 주며 
이행강제금 부과를 연기해 줍니다. 

원상태로 복귀를 하고 위반건축물이란 딱지를 떼어야 추후
은행 대출이 가능하고, 임대나 매도 시에도 건물의 가치를 향상 시킬 수 있습니다. 

일반 매매로 다가구주택를 구입하는 경우도 경매와 마찬가지로 

위반건축물인지 반드시 건축물대장을 확인하여야 합니다.