전세 계약서에 '이 문구' 없으면 절대 도장 찍지 마세요 (특약 5가지)

 

🛡️ 내 보증금을 지키는 최후의 보루

전세 계약서, 공인중개사가 주는 대로 도장만 찍으시나요? 전세 사기 예방의 핵심은 바로 '특약사항' 한 줄에 달려 있습니다. 집주인이 난색을 보여도 절대 양보해서는 안 되는 필수 특약 5가지를 법적 근거와 함께 정리해 드립니다.

"좋은 게 좋은 거지"라며 집주인 눈치를 보다가 수억 원의 전세 보증금을 날리는 사례가 너무나 많습니다. 등기부등본이 깨끗하다고 해서 안심할 수 있는 시대는 지났습니다. 계약 당일, 혹은 잔금 다음 날 벌어질 수 있는 온갖 변수로부터 나를 지켜줄 수 있는 유일한 무기는 바로 잘 쓰인 계약서입니다.

오늘은 임대차 계약 시 반드시 넣어야 할 특약사항 5가지를 가져왔습니다. 공인중개사에게 이 화면을 보여주며 "그대로 넣어달라"고 요청하셔도 좋습니다. 조금 깐깐해 보이더라도, 내 재산은 내가 지켜야 합니다.

 

 

1. "대항력의 사각지대"를 막는 근저당 설정 금지 특약

가장 중요하고 기본적인 특약입니다. 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아도 그 효력(대항력)은 '다음 날 0시'부터 발생합니다. 반면, 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당을 설정하면 그 효력은 '당일' 즉시 발생합니다. 이 시간차를 악용해 잔금 날 대출을 받는 집주인들이 있습니다.

📝 계약서 기재 문구

"임대인은 잔금일 익일까지 소유권 이전 등기를 신청하거나 저당권, 근저당권 등 담보권 설정을 하지 않는다. 이를 위반할 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 손해배상금으로 계약금 배액을 상환한다."

이 문구가 없다면, 잔금 치르고 이사한 날 집주인이 몰래 대출을 받아도 법적으로 세입자는 후순위로 밀려나게 됩니다. 경매 시 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있는 치명적인 상황을 막기 위해 반드시 넣어야 합니다.

 

2. 전세자금대출 불가 시 계약금 반환 특약

요즘처럼 대출 규제가 수시로 바뀌는 시기에는 은행 심사 결과가 나오기 전까지 누구도 대출 승인을 장담할 수 없습니다. 만약 덜컥 계약금을 냈는데 대출이 안 나온다면? 특약이 없다면 계약금 수백, 수천만 원을 고스란히 날리게 됩니다.

주의할 점: 단순히 '대출 미발생 시'라고만 적으면 집주인이 "어느 은행, 어떤 상품인지 명시 안 했으니 제2금융권이라도 알아봐라"라고 나올 수 있습니다.

📝 계약서 기재 문구

"임대차 목적물 또는 임차인의 신용 문제 등 사유를 불문하고 전세자금대출 승인이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."

집주인 입장에서는 단순 변심을 걱정할 수 있으므로, '임차인의 단순 변심으로 인한 미진행은 제외한다'는 문구를 추가해 협의하는 것도 좋은 방법입니다.

 

3. 보증보험 가입 및 국세 체납 확인 특약

최근 '빌라왕' 사건 등에서 가장 문제가 된 것이 바로 집주인의 체납 세금입니다. 국세나 지방세는 세입자의 보증금보다 법적으로 우선순위를 갖는 경우가 많아(조세우선권), 집이 경매로 넘어가면 세금이 먼저 빠져나가고 세입자는 돈을 못 받게 됩니다.

구분	필요성	주요 포인트
국세/지방세 완납	보증금 선순위 확보	체납 사실 확인 시 즉시 해지
보증보험 가입	보증금 반환 보장	주택 문제로 가입 불가 시 반환

📝 계약서 기재 문구

"임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 계약 체결 후라도 체납 사실이 확인되거나 임대차 목적물의 하자로 인해 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 경우 계약을 해지하고 보증금 전액을 반환한다."

➡️ 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 열람하기 (실시간 확인 필수)

 

4. 집주인 변경 시 계약 해지권 (임대인 변경)

전세 계약 직후 집주인이 집을 팔아버리는 경우가 있습니다. 만약 새 집주인이 자력이 없는 소위 '바지 사장'이라면? 나중에 보증금을 돌려받기 매우 어려워집니다. 세입자는 집주인이 바뀌는 것을 거부하고 계약을 해지할 권리가 있다는 대법원 판례가 있지만, 특약으로 명시해두는 것이 가장 확실합니다.

📝 계약서 기재 문구

"임대인은 계약 기간 중 매매 계약을 체결할 경우 사전에 임차인에게 통보해야 한다. 임차인이 신규 임대인(매수수)의 승계를 원하지 않을 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 임대인은 즉시 보증금을 반환한다."

 

5. 위반건축물 및 원상복구 분쟁 방지

마지막으로, 서류상에는 깨끗하지만 실제로는 불법 증축된 부분(베란다 확장 등)이 있어 전세 대출이 취소되는 경우가 있습니다. 또한 퇴거 시 '못 하나 박은 것'을 두고 과도한 원상복구 비용을 청구하는 집주인도 있죠. 이를 사전에 차단해야 합니다.

• 🏗️ 위반건축물 관련
  "건축물대장상 위반건축물 등재 등 공부상 하자로 인해 전세대출 및 보증보험 가입이 불가할 시 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다."
• 🧹 원상복구 기준
  "입주 시 시설물의 상태를 사진/동영상으로 남겨 보관하며, 자연 마모나 생활 기스 등 통상적인 사용에 의한 마모는 원상복구 의무에서 제외한다."

 

 

 

마무리하며: 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못합니다

혹시 "너무 깐깐하게 굴면 계약 안 해준다"는 중개사의 말에 흔들리고 계신가요? 하지만 수억 원의 재산을 보호하는 일에 '적당히'란 없습니다. 정상적이고 떳떳한 임대인이라면, 그리고 임차인을 보호하려는 의지가 있는 공인중개사라면 위의 특약사항들을 거부할 명분이 없습니다.

오히려 이 특약들을 강하게 거부하는 집주인이라면, 애초에 그 계약은 하지 않는 것이 미래의 나를 구하는 길일 수 있습니다. 오늘 정리해 드린 5가지 특약을 꼭 메모해 두셨다가, 계약 테이블에서 당당하게 요구하시길 바랍니다. 여러분의 안전한 보금자리를 응원합니다.