상가 쫓겨날 위기라면 필독! 갱신 요구권 거절 사유 완벽 정리

 

🛑 긴급 진단: "내가 직접 장사할 거니까 가게 비워주세요." 갑작스러운 건물주의 통보, 무조건 따라야 할까요? 주택과 달리 상가임대차보호법에서는 건물주의 '실사용'이 갱신 거절 사유가 되지 않습니다. 폐업 위기에서 내 가게를 지키는 법적 대응 매뉴얼을 공개합니다.

잘 운영하던 가게에 날벼락 같은 소식이 들려올 때가 있습니다. 계약 만료를 앞두고 건물주가 찾아와 "이번엔 계약 연장 안 합니다. 내가 직접 들어와서 쓸 거니까 나가주세요"라고 통보하는 경우죠. 인테리어 비용 회수는커녕, 당장 생계가 막막해진 사장님들은 패닉에 빠지기 쉽습니다.

하지만 너무 걱정하지 마세요. 많은 분이 '주택' 임대차 보호법과 헷갈려서 건물주가 실거주(실사용)를 이유로 들면 비워줘야 한다고 오해하시지만, 상가는 법이 다릅니다. 건물주가 쓴다는 이유만으로는 임차인을 함부로 내보낼 수 없습니다. 오늘은 건물주의 부당한 퇴거 요구에 맞서 10년의 영업권을 지키는 방법과 단계별 대응 전략을 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.

 

⚖️ 팩트 체크: 건물주가 쓴다고 하면 나가야 하나?

결론부터 말씀드리면, "나가지 않으셔도 됩니다." (단, 임대차 기간이 10년이 넘지 않았고, 귀책 사유가 없을 경우)

주택임대차보호법에서는 집주인이나 직계존비속이 '실거주'하겠다고 하면 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이 때문에 많은 건물주(임대인)들이 상가도 똑같은 줄 알고 "내가 쓸 거니 나가라"고 당당하게 요구하곤 합니다. 하지만 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에서 정한 '정당한 갱신 거절 사유' 8가지에는 '임대인의 직접 사용'이 포함되어 있지 않습니다.

구분	주택 (전/월세)	상가 (영업용)
집주인 실사용 시	갱신 거절 가능 (비워줘야 함)	갱신 거절 불가능 (안 나가도 됨)
보장 기간	2년 + 2년 (총 4년)	최대 10년

즉, 임차인이 원한다면 최초 계약일로부터 최대 10년까지는 영업을 지속할 수 있는 권리가 법적으로 강력하게 보장되어 있습니다.

 

🚨 예외 상황: 건물주가 이길 수 있는 3가지 경우

물론 무조건 버틸 수 있는 것은 아닙니다. 법은 공평해야 하기에, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 '합법적인' 사유들도 정해두었습니다. 만약 본인이 아래 사항에 해당한다면 갱신 요구권이 인정되지 않을 수 있으니 자가 진단이 필요합니다.

• 3기 차임 연체: 월세를 3번(연속하지 않아도 누적 금액 기준) 밀린 사실이 있다면, 임대인은 즉시 계약 해지나 갱신 거절을 할 수 있습니다. (가장 흔한 패소 원인입니다.)
• 재건축/철거 (사전 고지 필수): 계약 체결 당시 "언제 철거할 예정입니다"라고 구체적으로 고지했거나, 건물이 노후화되어 안전사고 우려가 있는 경우(안전진단 통과 필요)에는 퇴거해야 할 수 있습니다.
• 상당한 보상 제공: 임대인이 이사비나 권리금에 상응하는 합의금을 제공하고 서로 합의한 경우에는 퇴거가 가능합니다.

 

🛡️ 실전 대응 매뉴얼: 내용증명 보내는 법

건물주가 막무가내로 "법 필요 없고, 내 건물이니까 나가!"라고 소리친다면 어떻게 해야 할까요? 감정적으로 싸우기보다 차분하게 증거를 남기는 것이 핵심입니다.

STEP 1. 갱신 요구 의사 표시 (기간 엄수)

임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 반드시 "계약을 갱신하겠다"는 의사를 명확히 밝혀야 합니다. 구두보다는 문자, 카카오톡, 통화 녹음으로 기록을 남기세요.

STEP 2. 내용증명(Content Certification) 발송

말이 통하지 않는다면 우체국 내용증명을 보내야 합니다. 양식은 자유롭지만 아래 내용은 꼭 들어가야 합니다.

"수신인(임대인)은 본인 실사용을 이유로 명도를 요구하고 있으나, 이는 상가건물 임대차보호법 제10조의 정당한 거절 사유에 해당하지 않습니다. 따라서 발신인(임차인)은 계약 갱신을 강력히 요구하며, 이에 불응하여 발생한 손해에 대해서는 법적 책임을 물을 것입니다."

STEP 3. 10년이 지난 경우라면?

만약 이미 10년 넘게 장사했다면 갱신 요구권은 없습니다. 하지만 이때는 '권리금 회수 기회'를 주장할 수 있습니다. 건물주가 직접 쓴다며 신규 세입자를 못 구하게 막는 것은 권리금 회수 방해 행위이므로, 손해배상 청구가 가능합니다. 즉, 10년이 지나서 나가더라도 빈손으로 쫓겨나지는 않을 수 있다는 뜻입니다.

 

 

🚀 결론: 법은 잠자는 자를 보호하지 않는다

건물주의 갑작스러운 퇴거 통보는 누구에게나 두려운 일입니다. 하지만 상가임대차보호법은 약자인 임차인을 보호하기 위해 만들어진 강력한 방패입니다. 건물주가 "내가 쓰겠다"고 하는 것은 단순한 욕심일 뿐, 법적인 권리가 아님을 명심하세요.

단, 이 모든 권리는 '월세 밀리지 않기'와 '기한 내 갱신 요구하기'라는 기본 의무를 지켰을 때만 유효합니다. 오늘 당장 계약서를 꺼내 만기일을 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 내용증명부터 작성해 보시길 바랍니다. 당당하게 요구하고, 내 가게를 지키세요!

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