내 집이 경매로 넘어갔어요; 최우선변제로 위기탈출 하세요

임차인들의 피해를 최소화하기 위해, 
특정 금액 범위의 임차인들은 소액임차인으로 간주되어 

보증금을 보장해주는 제도가 있습니다.
이것이 바로 최우선변제 제도입니다.


임차인 중에서 우선순위에 들지 못하면, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 

집을 비워주어야 하는 상황을
막기 위해 도입된 제도입니다.


최우선변제란 무엇인가요?

낙찰이 되면 낙찰금액을 가지고 채권자들에게 권리순위에 따라 배당이 됩니다.
여기서, 임차인이 가장 최우선순위거나 다소 권리 뒤에 있더라도 자신의 보증금을 모두
돌려받으면 좋으나, 후순위일 때 통상 문제가 됩니다. 


임차인들의 피해를 최소화하기 위해 일정 범위 내의 보증금은 
우선순위와 상관없이 일부 금액을 먼저 변제해주는 제도입니다.

대항력이 있는 소액임차인이라면, 아무리 후순위더라도 변제 대상 중 
최우선순위에 있는 담보물권보다 일부 금액을 배당 받을 수 있습니다.

최우선변제 대상이 되기 위해서는 갖춰야할 조건이 있습니다.


2021년 5월 11일 소액보즘금액 적용범위와 변제금액 한도를 상향 조정 했으나,
최우선 변제금 전액을 지원 해주지는 않습니다.

​보증금액 범위내에서 일부만 변제해주고, 지역별로 소액보증금과 

변제금액에 차이가 있으니 아래
그림을 참고하세요. 

광역시 경우 소액보증금으로 인정해주는 범위는 보증금액이 7,000만원 이하인 경우

2,300만원 이하로 (일부 금액) 변제됩니다.

 

최우선변제 요건은 

첫째, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 한다. 
둘째, 보증금 액수가 소액보증금에 해당해야 한다. 
셋째, 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖춰야 한다. 
넷째, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 한다.(대법원 2005다64002참조) 

이 네가지 요건만 갖추면 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있습니다.

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대항력을 갖춘 우선변제권의 요건은 기준권리(근저당권 등)보다 앞서서 전입신고와 확정일자를 함께 마쳐야 합니다.
이렇게 대항력을 갖춘 우선변제권자가 배당요구를 하면 매수인은 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 

다만 보증금 전액을 배당받지 못한 경우라면 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 합니다.