경매나 공매로 물건을 검색 할때 유의사항

 경매로 물건을 검색할때 관점을 가지고 접근하시면 좋습니다.
취득 목적을 우선 결정하고, 다음으로 지역과 종목을(주거용 물건, 토지, 상가 등) 선정 합니다. 
다음으로 투자금액의 범위를 설정하고 검색하는 것이 좋습니다.

처음 검색을 시도하시는 분들이라면 전국을 대상으로 모든 물건을 검색해보고, 
투망식으로 나의 관심 지역과 분야를 중심으로 좁혀서 검색을 해보세요.

여러차례 검색을 진행하다면 보면 나름의 보는 시각과 방법을 스스로 터득하게 됩니다.
관심 물건이 검색이 된다면 권리분석을 실시합니다. 다음으로 주거용 물건의 경우(아파트, 주택, 다가구 등) 
임대차 관계를 순차적으로 분석해야 합니다. 

주거용 물건의 경우 임대차 관계 분석을 잘못하여 보증금을 날리는 경우를 너무나 자주 목도합니다.



경매로 물건을 취득하고자 하는 분들은 크게 두 분류로 나누어 집니다.
투자이거나 실수요 입니다.

투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔이나 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 
상업지역의 상가, 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 양호한 개발용 토지 등에 초점을 맞출 필요가 있습니다.

실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 더 꼼꼼하고 세밀하게 살펴보아야 합니다.
주거용 물건의 경우 주변의 학구 즉, 학교시설이나 교통여건, 쇼핑단지 등 실제 생활에 혜택있는

 지역인지 살펴보야 합니다.

지역 선정이 어려울 경우 본인이 거주하고 있는 지역에 경매나 공매로 나온 물건을 탐색하고
직접 임장을 통해 물건을 살펴보는 것을 연습해 보시기 바랍니다.

 

부동산 투자시 현장조사(임장) 노하우

투자금액은 낙찰대금만 생각하면 안됩니다. 낙찰대금 외에도 세금과(취득세 등) 
명도 비용, 낙찰받은 물건의 수리비, 소유권 이전을 위한 법무비나 복비 등의 비용이 추가로
발생하니 이러한 것을 모두 감안해야 합니다. 

대출의 경우 은행이나 제2금융권(신협, 저축은행, 축협 등)을 통해 경락잔금대출을 받을 수 있기 때문에 
나의 투자금액과 대출을 모두 고려하면 좋습니다.
아래 영상을 참고하세요.

경락잔금대출 총정리 : https://youtu.be/vkvPbL30Pcs

권리관계와 임대차 분석

물건의 권리분석은 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시 결정 등기 등) 보다 앞선 
전세권이나 임차권, 소유권 이전청구권 가등기, 지상권, 대항력 있는 임차인 등이 존재한다면 주의해야 합니다.
낙찰자가 이를 인수하게 되면, 생각하지 못한 부분에서 추가적인 비용이 발생합니다.

 

경매에서 말소기준권리 반드시 알아야 되나?

경매 물건에 '유치권 주장'이라는 내용이 있는 경우에 물건 선정에 신중하여야 하며, 
유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가 외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 인수하여야 합니다. 
물론, 유치권이 성립하지 않는(허위) 유치권을 무력화 시킨다면 엄청난 수익을 거양 할 수도 있습니다.

다음으로, '법정지상권 성립여지 있음' 의 경우 법정지상권의 성립여부에 따라 처리 방향이 정해지므로
이에 대한 전략을 가지고 입찰에 응해야 합니다.

성립한다면 지료청구를, 성립하지 않는다면 건물철거나 인수를 고려하고 들어가야 합니다.

 

돈이 되는 이야기; 법정지상권에 대해 얼마나 알고 계시나요?

경매 물건에 임차인이 없이 소유자가 거주하는 
아파트나 빌라물건의 경우 낙찰 후 주택을 명도 받는데 대략 1개월 정도 소요됩니다.
집주인이 집을 비워주지 않을 때는 낙찰받은 법원에 인도명령을 신청하면 2～3주 지난 후  
명도집행이 가능 합니다. 

 

명도소송 절차

 

집 비워주세요..명도소송 대처법(1)

 

 

소액임차인만 거주하는 물건인 경우

말소기준 권리보다 먼저 전입신고 되어있다면 최선순위로(최우선변제 등)  배당받을 수 있고, 
배당받기 위해서는 전세계약서나 낙찰자의 인감이 첨부된 명도 확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 
먼저 집을 비워야 한다는 사실을 알아야 합니다.


상기와 같은 사례들은 초보분들이 반드시 경매나 공매로 

물건을 취득할 경우 알아야 하는 중요 사실들입니다.

부동산 투자로 돈을 벌거나 모으려면 반드시, 

그에 필요한 공부와 학습이 필수입니다.

더불어, 투자 시장에서 남다른 나만의 무기를 

장착하면 더욱더 좋습니다.

그 무기가 바로 특수물건 해결방법의 기술습득입니다.

본 블로그에서는 소액으로 가능한 지분경매의 기술을 공개하고 있습니다.

찬찬히 학습하면서 나만의 무기를 하나 구비하시고 투자에 나서기를 추천드립니다.