이 글에서는서울 강북구 미아사거리역 일대 미아2, 3, 4구역 재개발 사업의 진행 현황과 투자 가치를 알 수 있습니다.
📑 목차
🔒 '강북 최대어' 미아2구역, 10년 난제 풀고 랜드마크로
🔒 서울시 규제철폐 36호, 미아2구역 사업성 혁신의 핵심
🔒 이주 및 철거 속도 높이는 미아 3·4구역 현황
🔒 초기 5억대 미아 재개발, 길음 뉴타운 대비 가격 경쟁력 분석
🔒 🙋 자주 묻는 질문 (Q&A)
🔒 강북 주거벨트 재편의 핵심 요약
강북 동북권 대형 주거벨트, 미아 재정비촉진구역 분석
서울 강북구 미아사거리역 일대가 총 5,500가구를 웃도는 대규모 신규 주거벨트로 탈바꿈을 준비하고 있습니다.
오랜 기간 지지부진했던 미아뉴타운 후발 주자들이 미아2, 3, 4구역에서 일제히 사업 속도를 내고 있기 때문입니다.
특히미아2구역은 4,000가구가 넘는 강북구 최대어로 기대를 모으고 있으며, 서울시의 정책 지원이 사업 성공의 결정적인 전환점이 되었다는 점에서 주목할 필요가 있습니다.
'강북 최대어' 미아2구역, 10년 난제 풀고 랜드마크로
미아2구역은 미아뉴타운 내에서도 가장 규모가 큰 사업지로 꼽힙니다. 최종적으로 4,003가구 규모의 대단지로 조성될 예정입니다.
이곳은 평지 입지에 최고 45층까지 올라가는 스카이라인을 형성할 계획으로, 강북구의 지형을 바꿀대표적인 랜드마크 아파트로 기대를 받고 있습니다.
특히 조합원 수가 1,582명인 반면, 일반분양 물량이 1,780가구에 달하는 구조는 사업성이 매우 우수함을 보여주는 핵심 지표입니다.
미아2구역 사업성 개선 전후 비교
구분개선 전 (2016년 조합 설립 당시)개선 후 (규제 완화 적용)
용적률
260%
310%
전체 가구 수
3,519가구
4,003가구
조합원 분담금 절감액 (추정)
-
약 1억 원 절감
서울시 규제철폐 36호, 미아2구역 사업성 혁신의 핵심
미아2구역은 2016년 조합 설립 이후 약 10년간 사업시행 인가조차 받지 못했던 대표적인 장기 지연 사업장이었습니다.
이러한 부침을 극복하고 사업이 본궤도에 오른 결정적인 요인은 서울시의 '정비촉진사업 규제철폐 36호' 최초 적용입니다.
서울시는 이 정책을 통해 미아2구역의 기준용적률을 20% 상향하고 법적 상한 용적률을 확대하여, 결과적으로 용적률을 310%까지 높여주었습니다.
이러한 규제 완화는 사업비 부담을 줄이는 동시에 일반분양 물량을 크게 늘려 조합원 1가구당 분담금이 약 1억 원가량 절감되는 효과를 가져왔습니다.
실제로 이 규제 완화는 장위14구역, 노량진3구역 등 다른 주요 정비사업 구역에도 적용되어 사업 추진에 속도를 내게 하는 핵심 동력이 되고 있습니다.
다만, 가장 최근 상황을 살펴보면 조합은 건축 심의와 시공사 선정을 위해 노력하고 있으며, 시공사 선정은 현재 진행형으로 내년(2026년)을 목표로 하고 있는 상황입니다.
이주 및 철거 속도 높이는 미아 3·4구역 현황
미아2구역이 규모 면에서 최대어라면, 미아 3구역과 4구역은 빠른 사업 속도로 주거 환경 개선을 선도하고 있습니다.
이 두 구역은 모두 관리처분인가를 마친 상태로, 본격적인 철거 공사에 돌입하며 '동북권 신축 주거벨트'의 시작을 알리고 있습니다.
미아3구역은 이미 이주를 마치고 내년 초 철거를 앞두고 있으며, 최고 35층, 1,051가구 규모로 롯데건설이 시공을 맡아 2027년 착공을 목표로 합니다.
미아4구역 역시 HDC현대산업개발이 시공하며 이달 중 해체 공사에 착수, 총 493가구로 재탄생할 예정입니다.
초기 5억대 미아 재개발, 길음 뉴타운 대비 가격 경쟁력 분석
미아동 일대 재개발 지역에 대한 부동산 시장의 기대감은 초기 투자 비용에 이미 반영되고 있습니다.
미아2구역에서 전용 84㎡ 입주권을 확보할 수 있는 다세대주택을 매입하려면 약 5억 원의 초기 투자금이 필요합니다.
여기에 추정 분담금을 더하면 최종 매수가는 13억 원을 넘어설 것으로 예측됩니다. 이는 강북구의 주요 신축 단지와 비교했을 때상대적인 가격 경쟁력을 갖는 것으로 평가됩니다.
미아2구역 추정 매수가와 인근 시세 비교 (전용 84㎡ 기준)
단지명/구역유형 및 위치추정/실제 시세
미아2구역
재개발 입주권 (추정 최종가)
13억 원 초과
미아 송천 센트레빌
인근 구축 아파트
9억 원 후반대
북서울자이 폴라리스 2차
미아동 신축 (무순위 분양가)
9억 7,211만 원
길음 래미안/롯데캐슬
길음 뉴타운 신축 대장주
15억 원대
미아2구역의 13억 원대 매수가는 인근 구축 시세보다는 높지만, 길음 뉴타운의 대장주 아파트 시세(15억 원대)와 비교하면 향후 입주 시충분한 가격 메리트가 있다는 분석입니다.
또한 미아동 일대는 영훈초, 영훈국제중, 대일외고 등 명문 사립학교가 밀집한우수한 학군 조건을 갖추고 있어, 주거 환경이 정비될 경우 주거 선호도는 더욱 상승할 전망입니다.
🙋 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 미아2구역 투자의 가장 큰 위험 요인은 무엇인가요?
A. 미아2구역은 서울시 규제 완화로 사업성이 크게 개선되었지만, 내부 갈등 등으로 인해 10년간 지연된 이력이 있습니다. 현재 시공사 선정 절차가 진행 중인 만큼,향후 조합 내외부의 갈등 요소가 사업 일정에 미치는 영향을 지속적으로 체크해야 합니다.
Q. 미아2구역의 '45층' 초고층 계획이 중요한 이유는 무엇인가요?
A. 강북구에서 최고 45층 규모의 대단지는 희소성이 매우 높습니다. 평지에 조성되는 이 초고층 단지는미아사거리역 일대의 스카이라인과 인식을 완전히 바꾸는 랜드마크역할을 하게 됩니다. 이는 주변 시세에도 긍정적인 영향을 미쳐 지역 전체의 가치를 끌어올릴 잠재력이 있습니다.
강북 주거벨트 재편의 핵심 요약
서울 강북구 미아동 일대 미아2, 3, 4구역 재개발은 총5,500가구 이상의 대규모 공급을 통해 동북권의 지도를 바꾸고 있습니다. 핵심은미아2구역(4,003가구)의 사업성 개선으로, 서울시의 '규제철폐 36호' 적용 덕분에 용적률이 310%로 높아지고 조합원 분담금이 절감되었습니다. 초기 투자금 약 5억 원을 포함한 최종 매수가는 13억 원을 넘을 것으로 추정되나, 인근 길음 뉴타운 신축 대비가격 경쟁력과 명문 학군이라는 강점을 동시에 갖추고 있어, 향후 강북을 대표하는 주거 단지로 자리매김할 가능성이 높습니다.
