농지를 낙찰이나 매매로 구입할 경우 농지취득자격증명 반드시 필요한가?

농지법에서 말하는 농지란 전이나 답, 과수원, 그밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 
실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다(농지법 제 2조 이하 참조). 

지목이 농지가 아니라도 현황이 농작물을 경작한다면, 이를 농지로 보고 있습니다. 
지목이 농지라고 하더라도, 다른 용도로 사용되고 있다면 이는 농지라 할 수 없습니다. 

즉 지목과 관계없이 현황이 농업경작을 할 수 없다면 농지로 보지 않습니다. 
현황이 농지가 아니라도 지목이 농지면 농지법 제8조에 정한 규정에 따라 
농업경영계획서를 작성, 신청하여 농취증을 받아야 합니다(농지법 제8조 제2항). 


여기서 농취증은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 
농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 등기요건이지 
효력발생 요건은 아닙니다.


경매로 전이나 답을 낙찰받으면 7일내에 농지취등자격증명원을 해당 경매계에
제출해야 매각이 허가되고, 제출하지 못하면 불허가되고 제공했던 보증금은 몰수당합니다.

금번에 개정된 농지법에 의해 농취증 발급받기가 예전보다 더 까다로워 졌습니다.


농업진흥지역내의 주말 체험 영농을 목적으로 하는 농지취득도 제한이 됩니다. 
300평 이하 농지 취득시 주말체험 영농목적으로 지금까지는 농업경영계획서를 제출하지 않아도 되었으나
이제는 제출해야 합니다.

농업경영계획서 작성도 상당히 까다롭게 되었습니다.
직업이나 영농경력, 영농거리를 반드시 기재하고 관련 증명서류 제출도 의무화됩니다.
더불어 증명서류로 재직증명서, 자금조달계획서도 제출하여야 됩니다.


공유지분 토지의 경우 소유자별 공유지분의 비율과 각자 취득하려는 농지 위치를 특정하여 
관련 증명자료(약정서 및 도면자료)를 제출해야 하고, 농지위원회의 심의도 의무화할 계획이라고 합니다.

위와 같은 상황에서도 농지이면서 농지가 아닌 토지를 낙찰받는다면 농취증을 제출하지 않아도 됩니다.

경매로 나온 토지의 지목이 농지로 되어 있지만, 
대지 등 객관적으로 이용되고 있다면 낙찰자가 농취증을 제출하지 않아도
매각불허를 할 수는 없습니다(대법 1987. 1. 15, 86마1095 판결). 

농지라고 하지만 실상은 도시계획 등으로 편입되는 경우 이를
입증 하면 농취증 없이도 매각허가결정을 받을 수도 있습니다.

다음으로, 부동산 지목이 농지이나 현황은 농지가 아닌 불법 건물이 있고, 
그 건물이 법정지상권 성립여부에 따라 상황은 달라집니다. 

법정지상권이 성립되는 건물이 존재할 경우 행정관청에서는 통상 일정기한 내에 원상회복을 하는 것을 전제로  
조건부 농지취득자격증명을 발급할 수도 있습니다. 

농지를 취득할 경우 취득방법에 관계없이 매매나 경매, 공매  등 어떤 방법으로 소유권을 취득하더라도 
반드시 농지취득자격증명이 있어야 합니다. 

 

농지취득자격증명은 농지법상 소유권 이전에 필요한 등기요건으로 
경매절차에서도 농지를 취득할 때 농지취득자격증명은 매각허가 요건이 됩니다(대법원 97다42991판결). 
다만 예외적으로 농지를 상속받거나 국가 또는 지방자치단체가 취득하는 경우에는 
농지취득자격증명은 필요 없습니다.


정리하면

토지가 농지인지 아닌지 여부는 공부상 지목에 의해서 결정되는 것이 아니고, 
토지의 사실상 현상에 의해 결정됩니다(대법원 97누256판결).

농지라 해서 무조건 농지취득자격증명이 요구되는 것은 아니고 
토지의 실제 현황이 어떠한지 확인 후 농지법상 농지에 해당한다고 판단될 경우 
농지취득자격증명이 필요하므로 농지로서의 기능을 완전히 상실한 토지를 경매로 취득하는 경우는
필요 없다는 것입니다.

공부상 지목이 답인 토지의 경우 그 농지로서의 현상이 변경되었다 하더라도 그 변경 상태가 
일시적인 것에 불과하고 농지로서 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 
여전히 농지법에서 말하는 농지에 해당하고(대법원 98마2604판결), 

지적공부상 토지의 지목이 답으로 되어 있으나, 토지에 대한 낙찰허가결정 훨씬 전에 인근 토지보다 
약 1∼2ｍ나 성토되어 그 지상에 콘테이너박스와 창고가 설치되는 등 이미 타용도로 전용되어 
상당 기간 동안 건축자재 하치장으로 사용되어 온 경우 

농지로서의 기능을 완전히 상실한 토지를 경매로 취득하는 경우, 
낙찰허가결정 당시 그 토지는 이미 농지법 제2조 소정의 농지에 해당한다고 볼 수 없으므로 
농지취득자격증명이 필요 없습니다(대법원 97다42991판결).

토지에 투자하시는 분들은 상기의 사실을 유념하시고
소중한 보증금을 잘 지키시기 바랍니다.