경매 권리분석의 핵심 : 등기부등본 이해하기

부동산을 일반매매로 거래할때나 경매나 공매로 구입할 경우

반드시 등기부를 열람해야 됩니다.

 

​우리나라는 토지와 건물이 별개로 등기되며 그에 따라 토지와 건물의 주인이 다를 수 있습니다.

이와는 달리 아파트나 빌라 다세대주택 등 집합건물(상가도 집합건물로 등기될 수 있다)은

한 등기부에 1동 전체건물의 표제부와 전유부분 표제부 갑구 을구로 표시됩니다.

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갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 표시됩니다.

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등기부등본에서 꼭 보아야 할 3가지를 꼽는다면 바로 표제부입니다.

표제부는 등기부등본에서 가장 상단에 있는 부분으로

건물의 위치나 층별 면적, 용도, 방의 개수 등

건물의 외형적 구조가 자세히 기재되어 있습니다.

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특히,  표제부에서 유념해야 할것으로

표제부에 기재된 방의 개수와 구조가

실제 방의 개수, 구조와 같은지 확인해야 됩니다.

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갑구에는 해당 부동산의 소유권에 대한

모든 변동 사항이 기재됩니다.

​갑구 부분 가장 마지막에 기재된 사람이

지금의 집주인이 맞는지,

즉 집의 실제 소유권자와 내가 계약하려고 하는 집주인이

같은 사람인지 확인해야 됩니다.

 

갑구 기재사항 중

 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청 등으로

 경매 참여자의 경우 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지로

이러한 권리들이 있는지를 확인합니다.

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을구는 집의 소유권 이외에

저당권, 전세권 등 권리관계가 기재된 부분으로

을구에서 꼭 체크해야 할 것은

​근저당의 설정 여부입니다.

 

근저당 설정이란 이 부동산을 담보로

집주인이 금융권으로부터 돈을 빌린 내역에 해당합니다.

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소유권 이외라 함은 주로 담보물권이나 용익물권으로

저당권, 전세권 등이 이에 해당됩니다.

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저당권 설정일자를 파악해 임차인의 전입일자, 확정일자

등의 순위를 꼼꼼히 비교해야 세입자의 예상배당금액이

산출되며 명도저항을 예상할 수 있습니다.

 

을구 기재 사항으로  저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 기재되고,

지상권, 지역권, 전세권의 존재여부를 같이 파악합니다.

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더불어, 법정지상권 성립 여부를 판단할 때는 폐쇄등기부도

함께 열람해야 하는 경우가 있을 수 있습니다.

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폐쇄등기부는 한 등기부 용지에 이를 다 기록하지 못하는 경우,

일단 폐쇄등기부에 이를 옮기고 난 뒤 법원등기소에서 따로 보관합니다.

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예전 등기를 일일이 다 기재하는 불편을 줄이자는 목적입니다.

법정지상권 성립 여부를 따지려면 이처럼 전사된 등기부도

함께 열람해야 하는 경우가 있을 수 있습니다.

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폐쇄등기부는 대법원인터넷등기소에서 열람 가능한 경우도 있지만

대부분 관할 등기소에 직접 찾아가 열람해야 합니다.  방문하지 않고 팩스민원도 가능합니다.

​     * 대법원 인터넷 등기소( http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp )

 

 마지막으로 등기순위를 점검해야 합니다.

같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞섭니다.

그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정되고,

 “등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 합니다.

그것은 경매참여 여부가 결정되기 때문입니다.

  

낙찰자가 부담하지 않는 등기상의 권리는 모두 말소됩니다.

이는 민사집행법의 ”소제주의“ 라 합니다.

그러나 가등기나 가처분, 지상권, 지역권, 전세권등이 1순위를 차지하면

경매에 절대 참여하면 안됩니다.

 

낙찰받더라도 낙찰자가 이들 권리를 모두 인수해야 합니다.

가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며,

전세권 인수는 입찰 대금외에 전세보증금의 추가 부담을 의미합니다.

다만 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 직접 경매를 신청했거나

경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소됩니다.

 

 최선순위 가등기는 2가지 종류로 담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는

저당권과 동일한 효력을 가져 말소가 되고,  소유권이전 청구권보존 가등기의 경우는 낙찰자가 인수해야 하고

최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 절대 경매에 참여하면 안됩니다. 

 

요즘은 복잡한 권리분석을 몰라도 사설 경매 정보지에서 필요한 정보를

제공합니다.

그래도  어느 정도의 지식을 가지고 접근하는 것이 좋겠습니다.