집주인 말만 믿지 마세요! 등기부등본 '을구'에서 빚 확인하는 1분 꿀팁

최근 부동산 시장의 흐름은 금리 변동성이 다소 안정화되는 양상을 보이고 있으나,
임대차 계약 시 발생할 수 있는 권리 관계의 복잡성은 오히려 정교해지고 있습니다.

임차인이 자신의 소중한 자산을 보호하기 위해 가장 먼저 갖춰야 할 무기는
단순한 신뢰가 아닌 객관적인 데이터, 즉 등기부등본을 정확히 해석하는 능력입니다.

중개사나 임대인의 구두 약속에만 의존하기보다는 본인이 직접 서류를 발급받아
그 속에 숨겨진 위험 요소를 파악하는 것이 2026년에도 변치 않는 안전한 계약의 핵심입니다.

오늘은 등기부등본의 세 가지 구성 요소인 표제부, 갑구, 을구를 통해
나의 보증금이 안전한지 스스로 검증하는 실전 노하우를 상세히 전해드리겠습니다.

 

표제부: 우리가 살 집의 ‘정체’를 밝히는 첫 단추

등기부등본의 가장 첫 페이지인 표제부는 해당 부동산의 물리적 상태를 나타냅니다.
많은 분이 주소만 맞으면 대수롭지 않게 넘기시곤 하지만,
표제부에서 확인해야 할 가장 중요한 포인트는 용도와 면적입니다.

서류상의 용도가 주거용이 아닌 ‘근린생활시설’로 되어 있는 경우,
추후 전세자금 대출이나 보증보험 가입에 큰 제약이 생길 수 있습니다.

또한, 실제 거주하고 있는 층수와 등기부상의 층수가 일치하는지,
그리고 불법 확장이나 구조 변경의 흔적은 없는지를 반드시 대조해 보아야 합니다.

최근 지자체의 위반 건축물 단속이 강화되면서 표제부의 정보와 실질 주거 환경이 다를 경우
임차인에게 예상치 못한 불이익이 돌아올 수 있으므로 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.

갑구: 진짜 주인은 누구인가? 권리 관계의 핵심

갑구는 소유권에 관한 사항을 담고 있는 곳으로, 현재 집주인이 누구인지를 보여줍니다.
계약서상의 임대인과 등기부등본 갑구상의 최종 소유자가 일치하는지 확인하는 것이 기본 중의 기본입니다.

하지만 단순히 이름만 일치한다고 안심해서는 안 됩니다.
소유권 아래에 가압류, 압류, 가등기, 경매개시결정 등의 기록이 있다면
해당 매물은 매우 위험한 상태라고 판단해야 합니다.

특히 가등기가 설정된 매물은 추후 본등기가 실행될 경우
임차인의 대항력이 상실될 수 있는 치명적인 위험을 안고 있습니다.

또한 최근 빈번하게 발생하는 소유권 변동 패턴을 분석하여
단기간에 주인이 여러 번 바뀌었거나 신탁회사가 소유주로 등재된 경우에는
반드시 신탁원부를 별도로 발급받아 세부 계약 조건을 확인해야 합니다.

을구: 내 보증금을 위협하는 빚, 근저당권 계산기

가장 세심한 주의가 필요한 곳이 바로 을구입니다.
을구는 소유권 이외의 권리, 주로 저당권이나 전세권 등을 표시하며
우리가 흔히 말하는 ‘집에 잡힌 빚’의 실체를 확인할 수 있는 곳입니다.

 

가장 흔하게 접하는 항목은 근저당권입니다.
여기서 주의할 점은 등기부에 기재된 ‘채권최고액’이 실제 대출금이 아니라는 사실입니다.
일반적으로 은행은 실제 대출 원금의 120~130%를 채권최고액으로 설정합니다.

따라서 근저당권의 채권최고액과 나의 전세 보증금을 합산한 금액이
현재 해당 매물의 적정 매매 시세와 비교해 어느 정도인지 계산해 보아야 합니다.

 

2026년 현재 부동산 전문가들이 권장하는 안전한 부채 비율은 시세 대비 70% 이하입니다.
만약 이 비율이 80%를 넘는다면 경매 진행 시 보증금 전액 환수가 어려울 수 있는
이른바 ‘깡통전세’의 위험군에 속하므로 각별히 유의해야 합니다.

구분주요 확인 사항2026년 안전 가이드

 

표제부	건물 용도 및 면적	주거용 여부 및 위반건축물 확인
갑구	소유권 및 제한권리	압류, 가압류, 가등기 유무 체크
을구	근저당 및 선순위 채권	부채 비율(대출+보증금) 70% 이하 유지

계약을 앞두고 있다면 당일 아침에 반드시 등기부등본을 다시 한 번 발급받아보세요.
어제까지 깨끗했던 등기부가 잔금 당일 갑자기 근저당이 설정되는 사례도 존재하기 때문입니다.

확정일자와 전입신고, 그리고 보증보험 가입이라는 3중 보안 장치를 마련하는 것만이
예측 불가능한 시장 상황 속에서 여러분의 소중한 재산을 지키는 유일한 길입니다.

 

금융 시장의 변동성과 부동산 시장의 불확실성이 상존하는 지금,
스스로 공부하고 확인하는 1분의 습관이 억 단위의 자산을 지키는 기적을 만듭니다.

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