서울 재개발·재건축 10만 가구 파이프라인 구축: 2026년 정비사업 속도전 분석

이 글에서는 서울시의 공격적인 정비사업 속도전이
2026년 주택 시장에 미치는 영향을
데이터 기반 통찰력으로 알 수 있습니다.

2026년 서울 정비사업, 10만 가구 '파이프라인'과
주택 공급 안정화의 딜레마 분석

1. 역대급 규모: 10만 가구를 넘어선 정비구역 지정 현황 서울시의 민간 재건축·재개발 정비구역 지정 속도가
2026년을 맞이하여 더욱 가속화되고 있습니다.

과거 2010년 이후 최대 규모로 기록된
지난해(2025년 기준) 정비구역 지정 고시 물량은
최종 10만 가구를 훌쩍 넘긴 것으로 집계됩니다.

이는 2024년 9월까지만 해도 49곳에서
약 9만 2,700가구가 계획되었던 수치에서
연말까지 추가된 물량을 합산한 결과입니다.

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서울 정비구역 지정 (2021년 복귀 이후) 가구 수 변화

서울시의 정책 기조 변화가
얼마나 큰 영향을 미쳤는지 보여주는
구체적인 데이터는 다음과 같습니다.
연도지정 구역 수계획 가구 수 (약)

2021년	7곳	7,400 가구
2022년	14곳	14,700 가구
2023년	16곳	23,100 가구
2024년	49곳 (9월 기준)	92,700 가구

사업장별 특징: 목동, 청량리, 가리봉 등 중심

주요 재건축 사업장으로는
양천구의 목동신시가지(4, 5, 7단지 등) 다수가
정비구역으로 지정되었으며,

재개발은 동대문구 청량리9구역, 구로구 가리봉1·2구역 등
주요 노후지역에서 활발히 추진되고 있습니다.

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2. 2026년 정비사업의 핵심 동력과 정책 변화

'신속통합기획'과 평균 기간 단축의 성과

서울시가 추진한 핵심 정책은
'신속통합기획(신통기획)' 도입과
'주거정비지수제 폐지'입니다.

이러한 정책들은 정비사업의 평균 추진 기간을
기존 18.5년에서 12년으로 줄이는 것을 목표로 했으며,
2026년 현재, 행정 절차 통합심의 등을 통해
실질적으로는 1년 6개월 이상의 기간 단축 효과를
체감하고 있는 것으로 분석됩니다.

특히 정비구역 지정 전 단계인
정비계획 수립 기간(평균 2년) 단축이
가장 큰 성과로 평가됩니다.

2026년 새로운 트렌드: 준공업지역 개발 가속화

2026년 정비사업 트렌드에서 주목할 점은
'준공업지역' 재개발의 활성화입니다.

서울시가 서남권(영등포, 구로 등) 준공업지역에 대한
용적률 특례 규제를 완화하면서,
기존 250%에서 최대 400%까지 용적률이 상향되었습니다.

이는 도심 내 주택 공급을 극대화하기 위한
2026년 서울시의 전략적 선택으로 해석되며,
향후 강북 및 서남권 대규모 개발의
새로운 축이 될 것으로 전망됩니다.

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3. 시장 전망: '공급 쇼크'인가, '착공 병목'인가?

장기적 공급 안정 VS 단기적 집값 영향

전문가들은 서울시의 이 같은 정비사업 활성화가
장기적으로는 주택 공급 안정에
긍정적인 기여를 할 것이라 평가합니다.

오세훈 시장 복귀 후 정책 전환을 통해
2031년까지 400여 곳의 정비사업장에서
총 31만 가구 착공을 지원하는 것이
핵심 목표이기 때문입니다.

다만, 박원갑 KB국민은행 전문위원의 지적처럼,
정비사업은 입주까지 최소 10년 이상이 소요되므로
당장의 공급 부족을 해소하기에는 한계가 있습니다.

2026년 이후의 새로운 숙제: 사업시행인가 병목 현상

정비구역 지정 단계에서는 속도를 냈지만,
2026년 현재는 다음 단계인
사업시행인가 과정의 '병목 현상'이
새로운 이슈로 부상하고 있습니다.

시의 인허가 절차를 통합심의로 단축하고 있으나,
지정 물량이 급증하면서 조합 설립 이후
사업성 확보와 조합원 분담금 문제가
건설 경기 위축과 맞물려 완주 가능성을 좌우하는
핵심 변수가 되고 있습니다.

2026년 재건축 수주전에서도
단순 규모 경쟁을 넘어
'사업 완주 가능성'을 최우선으로 고려하는
경향이 짙어지고 있는 것도 이를 방증합니다.

결국 서울시의 주택 공급 정책은
'지정 속도'에서 '착공 실행력'으로
그 무게 중심이 옮겨가고 있습니다.

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[2026년 서울 정비사업 가속화: 핵심 통찰 요약]

▶ 10만 가구 파이프라인 확보: 지난 한 해 동안 정비구역으로 지정된 민간 재개발·재건축 가구 수가 10만 가구를 돌파하며 2010년 이후 최대치를 기록했습니다.

▶ 인허가 단축 성과: '신속통합기획' 도입을 통해 평균 사업 기간을 18.5년에서 12년(목표치)대로 줄이는 데 성공했으며, 특히 초기 정비구역 지정 속도가 압도적으로 증가했습니다.

▶ 2026년 핵심 병목: 정비구역 지정 이후 단계인 '사업시행인가' 및 '착공' 과정에서의 병목 현상과 높은 조합원 분담금 문제가 새로운 숙제로 부상했습니다.

▶ 새로운 개발 축: 준공업지역 용적률 상향 특례(최대 400%)가 도입되면서 영등포, 구로 등 서남권 준공업지역이 미래 주택 공급의 주요 축으로 떠오르고 있습니다.

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