전세 재계약 vs 매매 갈아타기, 세금까지 직접 시뮬레이션 해봤습니다

집주인에게 전세 재계약 의사를 묻는 전화를 걸기 전,
우리는 항상 같은 고민의 굴레에 빠지곤 합니다.

지금이 과연 내 집을 마련할 적기인지 아니면 
조금 더 전세로 머물며 관망해야 할 시기인지 말입니다.

최근 서울 주요 지역의 전세가율이 다시 상승하면서
많은 세입자가 매매 전환을 진지하게 고민하고 있습니다.

 

저 역시 최근 주변 지인의 계약 만료를 앞두고 며칠 밤을 새우며
엑셀 시트에 취득세와 대출 이자를 계산해 보았습니다.

단순히 남들이 산다고 해서 따라가는 것이 아니라
현재의 금융 환경과 세제 변화를 직시해야 합니다.

부동산 시장은 이제 정보의 비대칭성이 사라진 만큼
철저하게 데이터에 기반한 의사결정이 필요합니다.

첫 번째로 주목해야 할 핵심은 금리의 불확실성입니다.
한국은행 기준금리는 2026년 초 현재 동결 기조를 보입니다.

하지만 대출 금리는 은행채 금리와 가산금리의 영향으로
우리가 체감하는 수준보다 여전히 높게 형성되어 있죠.

전세자금대출 이자와 주택담보대출 이자의 격차를 보면
실제로 매달 나가는 비용 차이가 상당하다는 것을 알 수 있습니다.

두 번째 핵심 요소는 공급 물량과 전세가율의 관계입니다.
2026년 서울 신규 입주 물량은 역대 최저 수준을 기록 중입니다.

공급 부족은 자연스럽게 전세 가격 상승을 유도하며
이는 곧 매매 가격을 하방에서 지지하는 역할을 합니다.

과거 데이터를 보면 전세가율이 일정 수준을 넘었을 때
실수요자들의 매매 전환이 급격히 일어나는 경향이 있습니다.

세 번째는 정부의 세제 개편안과 규제 완화 속도입니다.
1주택자에 대한 종부세 및 양도세 완화 기조가 유지되면서

똘똘한 한 채를 선호하는 현상은 더욱 심화되고 있습니다.
세금을 제외한 순수익을 따져보는 것이 무엇보다 중요합니다.

취득세 1~3%와 복비, 그리고 등기 비용을 합산하면
매매 시 초기 비용으로만 수천만 원이 증발하기 때문입니다.

제가 직접 시뮬레이션을 돌려본 결과에 따르면
5년 이상 거주 목적이 아니라면 매매는 신중해야 합니다.

단기 시세 차익을 기대하기엔 거래 비용의 벽이 높고
시장 변동성이 여전히 존재하기 때문입니다.

반면 전세 재계약을 선택한다면 기회비용을 계산해야 합니다.
그동안 모은 자산이 인플레이션을 방어하고 있는지 말이죠.

만약 매매를 결정했다면 급매물보다는 급전세가 귀한
단지를 우선적으로 공략하는 전략이 유효합니다.

전세 수요가 탄탄한 곳은 경기 하락기에도 가격 방어력이
뛰어나며 추후 매도 시에도 유리한 고지를 점합니다.

또한 특례 대출이나 정책 금융 상품의 수혜 대상인지
미리 확인하여 자금 조달 계획을 촘촘히 세워야 합니다.

결국 부동산 결정은 개인의 현금 흐름에 달려 있습니다.
무리한 영끌은 삶의 질을 파괴하는 독이 될 수 있습니다.

하지만 자산 가치 하락에 대한 공포 때문에 기회를 놓치면
훗날 더 큰 비용을 지불해야 할 수도 있다는 사실을 잊지 마세요.

지금 당장 집 근처 중개업소를 방문해 전세 매물 개수와
실제 거래되는 급매 가격의 괴리를 직접 확인해 보십시오.

발품을 파는 만큼 여러분의 자산은 더욱 단단해질 것입니다.
오늘의 분석이 여러분의 현명한 선택에 도움이 되길 바랍니다.

한 줄 결론: 5년 이상 실거주가 가능하다면 공급 절벽이 예상되는 2026년은 내 집 마련의 적정한 시점이 될 수 있습니다.

3줄 요약
1. 2026년 서울 및 수도권 공급 부족으로 전세가율 상승세 지속.
2. 대출 금리와 거래 비용을 포함한 실질 수익률 분석 필수.
3. 장기 거주 목적의 1주택 매수는 세제 혜택과 방어력을 고려할 때 긍정적.

여러분의 좋아요(❤️), 공유는 다음 포스팅을 위한 최고의 비타민입니다. 1초의 클릭으로 블로거를 춤추게 해주세요! 💃

#부동산전망 #전세재계약 #내집마련 #부동산세금 #2026부동산 #재테크전략