토지로 월세를 꼬박꼬박 받을 수 있다고?

월세를 받는 방법으로 여러분들은 주거형 부동산만 있는 것으로 많이들

생각합니다. 그러나 아파트나 빌라, 다가구 등만 있는게 아니고 토지도 월세를 받을수 있습니다.

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다만, 토지만 있는 물건이 아니라 법정지상권 여지가 있는 건물의 토지를 낙찰받아 건물주를

대상으로 지료를 청구하여 매월 수익을 거양 할 수 있습니다.

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토지 위에 건물이 있는데 토지만 경공매로 나온 경우 통상 법정지상권 성립 여부를 따지게 됩니다.

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제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이

다른 소유자에 속한 경우에는

토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

그러나

지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

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법정지상권이 성립하지 않을 경우 건물소유자를 상대로 토지인도 및 건물철거소송,

부당이득반환청구를 동시에 진행하면 됩니다.

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법정 지상권이 없는 건물에서 대항력 있는 세입자라 하더라도 토지소유자의

퇴거 요구에 대항 할 수는 없습니다.

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지료약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있기 때문에, 지료약정이 있었고 하더라도 그 약정을

등기하지 않은 상태에서 지상물의 소유권이 이전되면 새로운 소유자에 대하여 종래의

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지료약정을 주장할 수 없게 되고, 토지주가 새로운 건물소유자에게 지료를 청구하려면

지료판결을 받아야 합니다.

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동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매나

국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는

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그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한

관습상 법정지상권을 취득하게 됩니다.

 

원래 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 그 지상 건물이 애초부터 원시적으로

동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고, 그 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이

토지와 그 지상 건물을 소유하면 인정 됩니다.

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강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의

매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는

그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를

기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 판단해야 됩니다.

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강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로

이행되어 가압류집행이 본집행에 의하여 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있게 됩니다.

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따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는, 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 합니다.

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