공유물에서 지분이란 무엇일까?

 

지분경매란 말 그대로 하나의 부동산을 2인 이상이

소유하고 있는 물건으로,

그중 한 사람 혹은 여러 사람의 지분에 한해서 경매가 진행 중인 것을 말합니다.

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공유는 지분의 개념과 연관되며, 공유에 있어서

“지분(持分)”이란 각 공유자가 공유물에 대해서 가지는 권리를 뜻하기도 하고,

공유자 상호 간에 있어서의 권리의 비율을 의미하기도 합니다

(대법원 1970.4.14. 선고, 70다171 판결).

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공유지분은 말 그대로 공동으로 소유 하는 것으로,

지분에 대한 처분은 자유롭고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다

(민법 제263조).

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그러나 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나

변경하지 못합니다(민법 제264조).

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한편,

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다.

반면에, 보존행위는 각자가 할 수 있습니다(민법 제265조).

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공유자는 자기 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담하게되고,

공유자가 1년 이상 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는

상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있게 됩니다(민법 제266조).

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요약하면,

공유자의 지분처분은 자유로우나, 공유물의 처분행위는 자유롭지 못하고,

다만 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있고, 공유물 관리는 과반수 지분으로 결정합니다.

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공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나

변경하지 못한다는 것은 만일 개발을 하려면 아무리 적은

지분권자라도 동의를 받아야만 가능합니다.

소수지분을 가진 자가 동의를 하지 않으면 개발이 불가한 토지로 되는 것입니다.

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공유지분에 있어서 공유자 사이의 지분 양도 금지 특약은 효력을 지니지만,

등기가 불가합니다.

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만약 공유자 중 한 명이 특약을 따르지 않은 경우라도

제3자는 지분권을 취득하게 되며, 지분을 양도한 쪽이 다른 공유자에 대해

손해배상을 하게 됩니다.

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공유물의 지분처분은 자유롭지만 관리행위를 하려면 과반수 이상

(2분의 1 지분은 과반수가 아님)의 지분이 있어야 하고,

과반수 이하의 지분이 경매에 나오면 관리권한이 작아서 가격이 떨어지게 됩니다.

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과반수 이하 지분권자는 관리행위에는 관여할 수가 없고,

단지 자기 지분에 해당하는 차임(또는 부당이득)을 청구할 수가 있고,

지분권자에게 자기 지분을 매도하거나 역으로 타인 지분을 매수하여

온전한 소유권을 행사할 수도 있습니다.

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만약 타인 지분이 경매에 들어가면 공유자우선매수청구권을 행사하여

매수할 수 있는 기회도 부여 됩니다.

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자기 지분에 해당하는 임료상당금액을 법원 판결(화해는 제외)을 통해

지급받으면 과세소득에 해당하지 않고,

반대로 과반수 이상의 지분이 나오면 이를 낙찰 받은 후에

본인의 주도하에 관리행위를 할 수 있다는 장점도 있습니다.

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다불어, 소수지분을 매수할 수도 있고, 공유자우선매수청구권도 가능한 것입니다.

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공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하는데,

여기서 주의할 점은 ​공유자의 과반수가 아니라

지분의 과반수로 결정한다는 점에 주의해야 합니다.

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단독으로 토지를 소유하고 있을 당시에 그 소유자로부터 토지에 대한 사용

수익권을 부여받았다 하더라도 그 후 그 토지에 다른 공유자가 생겼을 경우 그 사용수익이 지분 과반수로써 결정된

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공유물의 관리방법이 아닌 이상

그 사용수익권을 가지고 새로이 지분을 취득한 다른 공유자에 대하여는

이를 주장할 수 없습니다(대법원 1990.2.13. 선고 89다카19665).