소액으로 가능한 투자: 공유지분 경매

일반적으로 경매는 싸게 낙찰받은 후 비싸게 팔아 차익을 실현하는 방식의 투자입니다.
이러한 경매의 매력으로 매년 수만명이 경공매 교육을 받고, 경매재테크 관련 인터넷 카페 등에 수십만명이 함께 공부하고 정보를 교환하고 있는 실정입니다. 


경매참여율이 높고 전업 경매투자자나 경매고수들이 늘어나다보니,  권리관계가 단순한 투자물건으로는 더이상 수익실현이 어렵게 되자 특수물건 중의 하나인 공유지분 경매에 많은 사람들이 현재 몰리고 있습니다.

공유지분 경매는 비교적 적은 투자 자금으로 차익을 실현할 수 있는 재테크 방법으로 틈새 시장의 경매물건이라 하겠습니다.

공유지분이 생기는 사유는 일반적으로  상속부동산 즉, 여러 종원에게 명의 신탁된 종중소유인 부동산, 부부 공유등기, 공동투자를 한 경우에 주로 발생합니다.
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공유지분이 경매로 나온 경우에는 보통 감정가보다 훨씬 떨어진 금액으로 입찰가가 정해지는 경우가 흔합니다. 다른 공유지분권자에게 우선매수청구권이 있으나 일반적인 부동산 경매 매물보다 싸게 낙찰 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 


아파트의 경우 공유지분 1/2 지분만 경매로 나온 아파트 입찰에 참여하여  1/2 공유지분을 취득한 경우 일반적인 해결절차는 다음과 같습니다. 

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부동산 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정이 되고, 과반수에 미치지 못하는 공유지분권자라도 공유물의 보존행위에 대해서는 공유가 각자가 할 수 있습니다. 

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과반수에 미치지 못하는 1/2 지분권자는 1/2을 초과하는 과반수 지분을 취득하기 못하였기 때문에 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 부동산을 배타적으로 독점하여 사용할 수 없고, 임대차 등의 관리행위도 불가능하게 됩니다. 

​다른 공유자의 동의 없이 아파트를 처분하거나 변경할 수 없어 1/2 공유지분권자들 사이에서는 충돌이 발생할 수밖에 없겠죠. 다른 공유자와 협의를 통해 지분 매수 등의 방법으로 공유관계를 해소시킬 수는 있으나, 서로 이해관계가 달라 협의는 사실상 쉬운 일이 아닐 것입니다.

​공유지분권자 사이에서 공유관계 해소를 위한 협의에 실패한 경우는 공유물분할 청구소송을 통해 공유관계를 해소할 수 있습니다. 

​다른 1/2 공유지분권자가 아파트를 점유하여 단독으로 점유하고 있는 상태라면 월세의 1/2 비율에 상당하는 금액을 부당이득금으로 청구할 수 있습니다. 

​물건을 공유자 양인이 각 1/2지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우, 1/2 지분권자로서는 다른 1/2 지분권자의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점 사용 할 수 없고, 나머지 지분권자는 공유물 보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 점유배제를 구할 권리가 있게(대법원1994.3.22.선고 93다9392, 9408 전원 합의체 판결 참조) 됩니다.

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경매로 아파트의 지분을 취득한 경우 대금 납부와 동시에 등기 없이도 소유권을 취득하기에 아파트를 점유하는 공유자(채무자의 배우자)에 대하여 임대료 상당의 부당이득금을 청구할 수 있게 됩니다.


공유물분할청구소송을 통한 공유물의 분할 방식은 원칙적으로 현물분할의 방식을 따르게 되는데, 공유 부동산을 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우에는 공유물분할을 위한 경매를 통한 대금분할의 방식을 따를 수도 있습니다.
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건축물이 있는 대지는 일정면적 이하로 분할이 제한되는데 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말합니다(건축법 시행령 80조).

1. 주거지역: 60㎡
2. 상업지역: 150㎡
3. 공업지역: 150㎡
4. 녹지지역: 200㎡
5. 그 외 지역: 60㎡

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위의 법에 명시된 면적이하로는 현물분할이 제한된다는 의미입니다. 공유지분에 대한 현물분할은 공유물의 전체 면적에 대한 현물분할을 의미하고, 소송으로 갈 경우 판사에 의해 조정, 협의과정을 거치게 됩니다. 여기서 협의가 안 될 경우 대금분할하게 됩니다(형식적 경매로 진행).

공유물분할청구소송은 공유자 전원이 재판에 참여해야 하는 고유필수적 공동소송(대법원 2003다44615 판결)이라서  공유지분권자가 많은 경우 권리관계가 복잡해져 실질적으로 공유관계 해소를 위한 공유물분할 청구소송을 이용하기 어려울 수 있으니  주의하세요.