손님이 없는지 오래 되었는데 상가 계약해지 가능할까?

 
코로나로 인해 상가임대차보호법이 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 29일말까지 6개월간 월세를 연체해도 계약해지 등을 못하게 하는 특례규정까지 생겼으나, 현실적으로 버티지 못해 계약을 해지 하려는 분들이 현재 많은 실정입니다.


 상가임대차 계약 중간에 해지가 가능할까?



3개월 이상 월세를 연체하면 계약해지를 당할 수 있습니다.  계약기간 내에 임차인의 영업이 안되든 잘되든 먼저 계약을 해지할 수 없습니다.  월세를 내지 않으면 보증금에서 공제당하는게 현실입니다.


 상가임차인이 먼저 계약을 해지할 수 있는 방법이 있을까?


방법은 있습니다. 바로  '사정변경의 원칙'을 활용하면 됩니다. 계약을 체결할 때 예견할 수 없었던 사정의 발생으로 야기된 불균형을 해소하고자 민법상 신의성실 원칙의 파생원칙으로서 사정변경의 원칙을 인정하고 있습니다. 

 

 

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계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다.


최근 코로나 사태로 가게 매출이 90%이상 급감한 임차인에 대해 사정변경 원칙을 적용하여 상가 임차인이 아직 기간이 남아 있어도 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결을 서울중앙지법에서 나온적이 있습니다(2020가단 5261441).



코로나로 인한 경기불황으로 임차인의 매출이 격감하고 이로 인해 차임을 연체하는 사례가 늘어나고 있고, 이에 따른 임대차계약 해지와 관련한 건물명도소송이나 차임감액소송 등이 빈번히 제기되고 있는 현실에서 사정변경의 원칙을 참고하여 조금이나마 도움이 되기를 바래 봅니다.