가계약금 지불했는데 포기하고 돌려받을 수 있나요?

 

가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치입니다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하면 가계약금의 반환 역시 포기해야 합니다. 

매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다고 볼 수 있습니다.


부동산 매매계약서를 체결할 때, 정식계약을 체결하기 전에 가(假)계약서를 작성하거나 가계약서 작성없이 구두로만 계약하기로 하고 가(假)계약금을 지불하는 것이 일반적인 관행입니다.


가계약서가 작성되거나 구두로만 계약을 하고 가계약금이 교부된 경우 정식 매매계약이 체결된 것과 같은 효력을 인정할 수 있을까요?  

 

 

 

 

소액으로 레버리지 활용한 선물거래로 투자수익 극대화 방법

 

민법상 계약은 쌍방 의사합치만 있으면 성립하는 ‘낙성(諾成)계약’이 원칙이어서 반드시 계약서를 작성해야 하는 것이 아니라 구두합의만으로도 성립하므로, 가계약서가 작성된 경우는 물론 가게약서가 없어도 가계약금이 수수되었다면 계약성립의 의사합치가 있다고 판단합니다. 


대법원 판례에 의하면(2005다39594)

부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다”고 판시했습니다. 


가계약시 본 계약의 중요내용 즉, 목적물이나 대금, 지급시기 등에 대해 정한 바가 없는 계약이 성립하지 않았다면, 교부된 가계약금은 단순한 보관금에 그쳐 부당이득으로서 상대방에게 반환해야 합니다.


가계약서나 구두계약을 할 때 당사자가 서로 계약을 파기하려는 경우 교부된 가계약금을 포기하거나 배액상환으로 할 수 있다는 등의 특약(해약금 약정)을 했다면 가계약금의 포기나 배액상환으로 파기가 가능합니다. 

위약금 약정을 따로 했다면 역시 효력이 있으나, 가계약서 특약에 그러한 문구를 명시해야 하고 구두계약 시에는 그런 내용을 녹음이라도 해두면 좋을것 입니다. 


매매계약이 일단 성립한 후에 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙입니다.
다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있으나, 

당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없습니다.

정리하면

가계약금을 지불한 매수인이 계약을 해제하려면 계약금 잔액 전액을 교부(공탁)해야 하고, 
가계약금을 수령한 매도인이 해제하려면 받은 가계약금에다 본 계약금을 합친 금액을 상환해야
적법하게 계약이 해제가 됩니다. 

 

새해를 맞이하여 이사를 앞두고 있는 분들의 경우 참고하시고,

분쟁을 사전에 방지하시기 바랍니다.