경매의 장점이라면 싼 가격에 부동산을 매입할수 있는 장점이 있습니다.
낙찰받고 비용을(잔금) 치루면 등기 없이도 부동산의 소유자가 됩니다.
내가 낙찰받은 부동산에 세입자가 있다면 어떻게 하여야 할까요?
낙찰받은 내가 새로운 소유자가 되었음을 알리고 이사할 것을 요구합니다.
세입자가 이에 불응한다면 난감한 상황이 발생합니다.
이와같은 상황을 해결하기 위해 인도명령 제도를 만들어 놓았고,
낙찰 뒤 잔금을 납부하고 나서 6개월 내에 신청하면 됩니다.
경매로 부동산을 낙찰받은 경우 부동산 인도명령신청을 통해 부동산을
인도받을 수 있습니다.
신청비용 대략 10만원에 간단한 심리절차를 거쳐 인도명령결정을 받으면
강제집행까지 진행 할 수 있습니다.
전 소유자나 대항력 없는 임차인의 경우에는 인도명령이 당연히 인용되나,
대항력이 있다면 인도명령결정이 나오지 않습니다.
6개월이 경과하면 인도명령 신청이 아닌 명도소송을 통해야 하므로
많은 시간과 비용이 소요되는 되므로
주의가 필요 합니다.
인도명령 신청 후 3일 이내에 명령문을 받아 볼 수 있는데 인도명령 대상이 임차인일 경우에는 배당기일이 확정되기 전까지 인도명령을 내주지 않는 경우가 있는데, 이는 배당표가 확정되어야 임차인의 임대차보증금 인수 여부가 확정되기 때문입니다.
배당표가 확정되어 배당을 받을 수 있는 임차인은 배당과 동시에 건물의 인도가 동시이행의 관계에 있기 때문입니다.
강제집행절차
인도명령결정문, 송달증명원 및 집행문을 부여받고 집행관에게 강제집행신청서를 제출하면
그 이후에는 집행관에 의하여 절차가 진행됩니다.
2주간 이사 갈 시간을 주는 예고집행이 실시되고, 그 기간이 지날 때까지도
인도가 이루어지지 않으면 노무자가 투입되는 강제집행이 진행될 수 있습니다.
낙찰자 입장에서 강제집행절차는 계속 진행은 하지만
항상 협상의 문은 열어놓아야 합니다.
강제집행의 경우 평당 10~12만원 정도의 비용이 소요되고 해당 비용을 회수하려면 점유자를 상대로 다시 소송과 집행을 해야 하므로 이러한 집행비용을 회수하기가 사실상 어려울 수 있습니다.
그래서 이사 비용을 적절한 선에서 협의하여 평화롭게 해결을 하는 것이 모두에게 유리합니다.
점유자가 임차인인 경우 낙찰자에게 명도확인서를 받아야 임차인이
배당기일에 배당을 받을 수 있습니다.
아직 이사를 하기 전에 이를 미리 써주게 되면, 점유자가 추후에 이사를 늦추거나
이사 비용을 더 요구할 우려가 있으므로 이사가 완료된 것을 확인한 후
명도확인서를 작성해줘야 합니다.
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