임차인과 분쟁에서 소송없이 제소전 화해로 해결하세요.

임대 기간이 만료되었는데 임차인이 이사를 가지 않을 경우 
통상 명도소송을 통해 해결하는 분들이 많습니다.


명도소송은 1심 판결문이 나올 때까지  1년 이상의 기간이 소요되고, 
판결문을 받고도 임차인이 건물을 인도해주지 않으면 임대인은 강제집행절차로
진행하게 되는데, 임대인 입장에서는 이러한 과정에서 스트레스를 받게 되고, 강제집행을 통해 건물을 인도받을 때까지 새로운 임차인을 구할 수 없어 금전적으로도 손해를 보게 됩니다.


이럴경우 소송전에 '제소전 화해" 제도를 이용해 보세요.

 

민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전에 미리 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 

행해지는 화해를 말합니다.

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민사소송법 385조에 의하면 제소전화해란

제소전에 화해하고자 하는 당사자가 상대방의 보통재판적 소재지의 지방법원에 출석하여 행하는 화해를 의미합니다. 일반 민사분쟁이 소송으로 이어지는 것을 막기 위해 소송 제기 전에 지방법원에 출석하여 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말합니다.



제소전화해절차는 소송절차보다 간단합니다. 

임대인이 화해신청서를 작성하여 법원에 접수하면 법원은 화해기일을 정합니다. 임대인, 임차인이 모두 법원에 출석하여 판사 앞에서 화해신청서에 기재된 내용대로 화해한다는 의사를 밝히면 판사는 제소전화해조서를 작성하여 임대인과 임차인에게 보내줍니다.
이것으로 제소전화해절차는 모두 종료됩니다. 

이후 임대인은 법원에서 받은 제소전화해조서를 보관하고 있다가 강제집행이 필요할 경우 집행문이 부여된 제소전화해조서 정본을 발급받아 강제집행신청서와 함께 법원에 제출하면 됩니다.

 

 

 주의사항

제소전화해가 성립되면 이후 민사소송을 하더라도 제소전화해조서에 

기재된 내용과 다른 내용을 인정받기는 어렵습니다. 

그래서, 제소전화해신청서를 작성할 때 임대인의 입장에서는 계약 기간이나 임대차계약 해지사유, 부동산의 표시 등을 세밀하게 기재해야 하고, 임차인의 입장에서는 임대차계약서의 내용과 비교하여 임차인에게 불리한 조항이 있는지, 강행법규에 위반되는 내용이 있는지 등을 면밀하게 확인해야 합니다.

상가 건물의 경우 임차인이 3기 이상 차임을 지급하지 않으면 임대인은 임차인에게 계약 해지를 통보하고 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 적법하게 임대차계약이 해지되면 임차인은 건물을 원상복구하여 

임대인에게 인도해 주어야 하는 의무를 부담하게 됩니다. 

임차인이 계속해서 건물을 인도해주지 않는 경우, 제소전화해조서를 받아 둔 

임대인은 별도로 명도소송을 제기할 필요 없이 곧바로 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행을 신청할 수 있습니다.
이 때 발생한 집행비용도 임차인에게 부담시킬 수 있습니다.


임대인 입장에서 임차인의 월세를 담보하거나, 돈을 빌려주었을 경우 나중을 대비하여 

합의 내용을 화해 조서에 기재하여 제소전화해를 신청하면 됩니다.

공정 증서와 비슷한 부분도 있지만, 공정 증서는 공증 사무실에서 받지만 화해 조서는 법원에서 받게 됩니다.

​제소전 화해는 모든 소송에 적용되므로 부동산 명도소송뿐만 아니라 대여금 청구의 화해 어음 수표금 청구의 화해 등 기타 손해배상 청구의 화해, 부동산 소유권이전 등기 청구 등의 화해 등에 적용 할 수 있습니다.

 

제소전화해신청서.hwp

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제소전 화해조서 장점

 
제소전 화해를 하게 되면 무엇보다 가장 큰 장점은 비용의 절감입니다.
일단 소송으로 이어지지 않기 때문에 소송비용을 절감하게 됩니다. 제소전 화해는 인지대 금액이 소송진행 시 인지대 금액의 5분의 1로 비용을 훨씬 절약할 수 있습니다.

비용절감 뿐만 아니라 소송이 시작되기 전에 사건을 종결시키는 것이므로 ​시간 또한 절약할 수 있습니다. 임대인은 임차인과의 임대차 계약 시에 제소전 화해조서를 작성해두면 유리합니다.


 공유지분 물건의 경우


공유지분 물건의 경우 협상이 여의치 않을 경우 통상 공유물분할청구 소송을 통해 

경매로 마무리되는 절차로 진행되는데 , 소송이 진행되는 과정에서 화해가 될 수도 있으나,
낙찰 후 내용증명서를 통해 제소전화해신청을 유도하여 해결하는 것도 

적극적으로 고려해보시면 좋을 것 같습니다.