경매 사건에서 말소기준 권리 기준으로 선, 후 순위를 통해
인수 여부를 판단하게 됩니다. 여기서 임차인의 대항력이 주요한 변수로
작용합니다.
대항력이란 임차인이 임대차계약에 따른 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 권리로서,
대항력을 갖추기 위해선 임차인이 주택을 점유하고 전입신고(주민등록)을 마쳐야 합니다.
두 요건을 갖추면 그 다음날부터 효력이 발생 합니다.
부부 사이에 행한 임대차 계약은 대항력이 생기지 않습니다.
이는 부부는 서로 부양의무가 있기 때문으로 부부가 공동으로 가정생활을 하면서
임대차계약을 하고 여기에 보증금을 받기 위해 대항력을 주장한다는 것은
주택임대차보호법의 취지에도 맞지 않기 때문 입니다.
그러나 이혼한 부부의 경우엔 대항력을 인정받을 수 있습니다.
부부가 이혼하는 과정에서 위자료를 받거나 재산분할을 받기 위해 진행한
임대차계약은 성립하는 것으로 봅니다.
단 이때 임대차계약에 따른 대항력 인정 시점은 최초 전입신고 날짜가 아니라
이혼확정판결문이나 이혼권고결정문이 가족관계등록부에 신고된
다음날이 전입신고의 기준일자가 됩니다.
이혼한 배우자가 임대차계약에 의한 대항력을 갖추려면 해당 주택에
근저당권 등 권리관계가 없어야 하며, 근저당권이 설정된 이후엔
이혼에 따른 대항력을 주장할 수 없습니다.
임대차계약은 일상가사대리권 범주에 들어가지 않는 관계로
부부중 한명이 대리하여 계약을 하면 임대차계약은 일상가사대리권 범위에 들지 않아
임차인은 배우자 지분에 대해서는 대항력이나 우선변제권을 가지지 못합니다.
그래서 부부일방이 나머지 배우자를 대리하여 계약을 체결하는 경우는
원칙적으로 인감증명을 첨부한 위임장을 확인하고 계약을 체결해야 합니다.
공유부동산의 부동산임대차계약은 부동산의 관리행위에 해당하기 때문에
과반수의 지분권자와 계약을 체결해야 합니다.
부부가 1/2씩 균일한 지분을 가지는 경우 어느 한명만으로는 과반수를 넘지 않기에
부부가 공동으로 계약하거나 동의를 받는 방식으로 계약을 체결해야 합니다.
물건을 공유자 양인이 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우
1/2 지분권자는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 배타적으로 독점사용할 수 없고,
나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제,
즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있습니다(2002다57935).
임대인이 아닌 나머지 지분권자가 동의를 하게되면 임차인은 동의한
지분권자에 대하여 대항력과 우선변제를 주장할 수 있습니다.
임대인이 임차보증금반환을 제때 이행하지 못할 때 임차인은 지분전체에 대해
경매를 신청하고 매각대금으로 부터 우선변제를 받을 수 있습니다.
부부 공유주택에서 나머지 배우자의 동의를 받으면 전체에 대한 경매를
신청 할 수 있습니다.
동의한 지분권자는 직접 임차보증금반환책임을 지는것는 아니나
결국 해당 지분 매각대금에서 책임을 피할 수는 없게 됩니다.
과반수지분권자와 임대차계약을 하더라도 대항력과 우선변제권은 가지지만
처분권은 없기에 동의하지 않은 소수지분에 까지 경매신청을 할 수는 없습니다.
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