새 아파트인데 왜 위험할까? 전세 계약 전 등기부등본 생존 독법

새 아파트인데, 왜 위험한 걸까요?


신축 아파트 전세라면 믿을 만하다고 생각하셨나요?

깨끗하고 커뮤니티 시설도 좋고,
무엇보다 "새 건물이니까 문제없겠지"라는 안도감이 생기죠.


그런데 신축 아파트 전세에는
기존 아파트보다 훨씬 더 세심하게 살펴봐야 할
독특한 구조적 함정이 있습니다.

이 글에서 등기부등본을 읽는 법부터
신축 아파트에만 존재하는 위험 신호까지
순서대로 풀어보겠습니다.

 

등기부등본, 이게 어떻게 생긴 서류인지부터 봐야 합니다


등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다.

집의 신분증이라고 보면 됩니다.
그 집이 누구 소유인지, 빚은 얼마나 있는지,
법적으로 제한이 걸려 있는지를 모두 담고 있습니다.


구성은 세 파트로 나뉩니다.

첫 번째는 표제부입니다.
집의 주소, 면적, 용도, 대지권(토지에 대한 권리)이 여기 있습니다.


두 번째는 갑구입니다.
소유권에 관한 내용이 여기 담깁니다.
집주인이 누구인지,
그리고 소유권을 제한하는 조건이 걸려 있는지 봅니다.


세 번째는 을구입니다.
이 집에 걸린 돈 이야기가 여기 있습니다.
근저당권, 전세권 등 담보 관련 권리가 기록됩니다.

인터넷 등기소(iros.go.kr)에서
700원이면 열람이 가능하고
잔금일 당일에도 다시 한 번 직접 발급받아 확인하는 것이 원칙입니다.

누군가 건네준 등기부등본은 믿지 마세요.
등기부 내용은 하루 만에도 바뀔 수 있습니다.

지금 가장 위험한 신호들을 구체적으로 봅니다


갑구에서 먼저 확인할 것은 소유자 이름입니다.

계약하려는 집주인과 등기부상 소유자가
정확히 동일인인지 신분증과 대조해야 합니다.


갑구에서 절대 보여서는 안 될 단어들이 있습니다.

압류, 가압류, 가등기, 가처분입니다.

압류와 가압류는 세무서나 채권자가
그 집의 소유권을 묶어버린 상태를 뜻합니다.
집주인 이름이 맞아도 이 집은 이미 위험한 상태입니다.


가등기는 그 집이 조만간 다른 사람에게 넘어갈 수 있다는 신호입니다.
집주인이 바뀌면 내 보증금의 지위가 완전히 달라질 수 있습니다.


신탁이라는 단어도 반드시 확인해야 합니다.

등기부에 신탁이라는 글자가 있다면
집의 대외적인 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태입니다.

이 경우 집주인(위탁자)은 독자적으로 임대 계약을 할 권한이 없습니다.
반드시 신탁원부를 별도로 발급받아
신탁회사의 동의를 받은 계약인지 확인해야 합니다.

신탁회사 동의 없이 맺은 계약은 법적으로 무효가 됩니다.


을구에서는 근저당권 설정액을 계산해야 합니다.

근저당권이란 집주인이 은행에서 이 집을 담보로
대출받았을 때 걸리는 권리입니다.

집주인이 대출을 못 갚으면 집이 경매로 넘어가고
근저당 채권자가 나보다 먼저 돈을 받아갑니다.

안전 기준은 이렇습니다.
근저당 설정액과 내 보증금을 합산한 금액이
매매 시세의 70%를 넘어서면 주의 구간,
80%를 초과하면 깡통전세 위험 신호로 봅니다.


신축 아파트에만 있는 특별한 위험도 있습니다.

신축 아파트는 입주 시점에 소유권 이전 등기가 완료되지 않는 경우가 많습니다.
이를 미등기 아파트라고 합니다.

이 경우 등기부등본 자체를 발급받을 수 없어
권리관계 확인이 불가능한 상태에서 계약이 이뤄집니다.


이럴 때는 집주인이 청약 당첨자가 맞는지
공급계약서 원본과 신분증을 함께 대조해야 합니다.

이름, 생년월일, 동·호수가 일치하는지
시행사나 시공사에 직접 전화로 재확인하는 과정이 필수입니다.

계약서 특약에는 반드시 이 문구를 넣어야 합니다.

"임대인이 잔금 미납 등의 사유로 소유권을 취득하지 못하거나
문제가 발생할 경우 계약을 무효로 하며
임대인은 위약금을 포함한 손해를 배상한다."


그리고 등기부등본이 발급되지 않는 상태라 해도
한 가지 더 확인이 필요합니다.

임대인의 세금 체납 여부입니다.

등기부등본에는 세금 체납이 보이지 않습니다.
그러나 집주인이 국세나 지방세를 체납하면
세무서가 경매 시 나보다 먼저 돈을 가져갑니다.

국세 완납증명서와 지방세 납세증명서를
임대인에게 요청해 직접 확인하는 것이
표준 절차가 됐습니다.




앞으로 어떤 시나리오를 대비해야 할까요?


첫 번째 시나리오는 계약 후 잔금일 사이에 권리관계가 바뀌는 경우입니다.

계약 당일에는 등기부가 깨끗했는데
잔금을 치르는 날 새로운 근저당이 생기는 사례가 실제로 있습니다.

이를 막기 위해 계약서 특약에 이 문구를 명시해야 합니다.

"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지
해당 부동산에 새로운 담보권을 설정하지 않는다.
위반 시 계약은 즉시 무효로 하며 손해배상 의무를 진다."

그리고 잔금을 치른 그날 바로
전입신고와 확정일자를 함께 받아야 합니다.

전입신고의 대항력은 이튿날 0시부터 발생합니다.
이 하루 사이에 근저당이 설정되면 순위에서 밀릴 수 있기 때문입니다.


두 번째 시나리오는 전세가율이 높은 물건을 고르는 경우입니다.

신축 아파트는 준공 직후 시세가 확정되지 않은 경우가 있어
실거래가 대비 보증금 비율을 파악하기 어려울 수 있습니다.

KB부동산 시세, 국토교통부 실거래가,
정부의 안심전세앱 세 가지를 교차 확인해
해당 단지의 적정 시세 범위를 먼저 파악한 후에
계약 여부를 결정하는 순서가 맞습니다.


세 번째 시나리오는 전세보증보험 가입 요건을 충족하지 못하는 경우입니다.

근린생활시설처럼 주거용이 아닌 용도로 등록된 건물은
주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)의
전세보증보험 가입이 불가능합니다.

표제부에서 건물 용도를 반드시 확인하고
아파트(공동주택)로 기재되어 있는지 먼저 체크하는 것이 순서입니다.




한 줄로 정리하면,


등기부등본은 1,000원짜리 서류이지만
그 안에 수억 원짜리 보증금의 운명이 담겨 있으며,
신축 아파트일수록 미등기 상태와 세금 체납이라는
두 가지 사각지대를 추가로 반드시 확인해야 합니다.




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