규제를 피해 투자가 가능한 지식산업센터 ! (ft. future)

지식산업센터 분양가능 업종


법적으로 지식산업센터에 들어갈 수 있는 시설은 실제 제품을 생산할 수 있는 공장이나 사업 또는 스타트업 회사들의 사무실, 제품이나 서비스를 연구하는 연구실 등이 해당됩니다.

제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위해 산업단지 관리기관 또는 시장, 군수, 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설벤처기업을 운영하기 위한 시설이 있고, 그밖에 입주업체의 생산활동을 지원하기 위한 시설로써 금융, 보험시설, 기숙사, 근린생활시설 등의 시설이 입주 합니다.


 투자 포인트


지식산업센터로 이름이 바뀐 후 공장이 아니라 사무실로 사용하고 있는데, 제조업체보다 IT 업체나 소프트웨어 개발업체, 디자인 회사, 최근에는 다양한 콘텐츠 제작사, 출판사, 교육회사 등이 입주해 있습니다.

대출의 경우 70~90%까지 받을 수 있어 소액으로도 투자가 가능합니다. 

아무리 많은 호실을 매입한다 해도 종부세가 거의 없고 조정지역이나 투기과열지구와 상관없이 일반과세 입니다.

LTV ,DTI와 상관없이 대출이 가능하고, 상가와 다르게 최대 80~90%까지 대출이 가능합니다.

분양권은 언제든지 전매가 가능하고 실사용시 취득세와 재산세를 감면받을 수 있습니다.
관리비가 저렴하면서 정부에서 밀어주는 사업으로 규제가 없다고 볼 수 있습니다.

투자자 입장에서는 공실의 위험 부담이 클 수 있습니다. 
요즘 상가와 사무실의 공실률이 증가하고 있어서 고민이 많은 것이 사실이나
지식산업센터 투자의 매력은 역세권에 위치한 곳이 많고 위의 장점들을 잘 고려하여 
원하는 지역으로 매수할 수 있다는 점에서 정점이 크다 할 수 있습니다.

     
대출, 세금 및 전매 가능 여부


2022년 말까지 취득세는 50% 감면되고, 실사용자라면 재산세는 37.5% 감면받을 수 있습니다.
(지방세특례제한법 제58조2항)

신축, 증축한 곳으로 입주 할 경우 최초로 해당 지식산업센터를 분양받은 입주자가 혜택
을 받을수 있습니다.  사업시설용으로 직접 사용하기 위해 취득 후 5년 이상 실사용해야만 
감면 적용을 받을수 있으니 주의가 필요 합니다.

감면 시점은 분양권의 청약 시기 또는 구매 시기가 아니라 등기하는 시점으로 준공된 이후 
매물을 구매해서는 안 되고 분양을 받거나 분양권을 시행사로부터 소유권 이전받아야 합니다.

 

취득세의 경우  4.6%이지만, 감면될 경우 2.3%만 지급하면 됩니다.


세금 혜택은 지식산업센터의 주요한 용도인 공장에만 존재하며 건물 일부를 차지하는 근린생활시설과 업무지원시설에는 세금 감면 혜택이 존재하지 않습니다.

임대목적으로 사용하게 되면 공장의 용도라도 세금 혜택이 없으므로 취득세 4.6%를 모두 지급해야 하고 재산세 또한 감면 혜택이 없습니다. 

수도권 관리억제권역을 포함한 대도시 소재 사업경력 5년 이상 법인 명의로 사업을 하는 단체나 조직이 지식산업센터를 취득해서 입주 대상 업종에 맞게 직접 5년 동안 사용할 때 50% 감면받게 됩니다.

공장으로 분류가 되어 주택수에 포함 되지 않으며 종합부동산세 적용대상이 아닙니다. 
지식산업센터의 분양권은 전매가 가능하고, 분양권을 여러 개 매입해서 전매할 수 있습니다. 


분양권 중도금은 무이자 대출을 해주고 있으며, 아파트 분양권과 달리 지식산업센터 분양권 대출은 사업자 대출이기 때문에 LTV, DTI를 따지지 않아 대출이 쉽게 이뤄집니다. 대출금은 개인 총부채에 포함되지 않게 됩니다.

지원시설에 대한 투자 시 정부가 제공해주는 세제 혜택이나 금융 혜택은 없지만, 부동산 담보 내지 신용담보 형식의 대출은 모두 가능합니다.

 

지역선정시 포인트 및 주의사항

교통이 편리하고 배후 입주율이 높은 곳을 선택하고,
식음료에서 유흥까지 원스톱으로 가능한 곳이 유리 합니다.
더불어, 과잉 공급된 지역이 아닌지 세심하게 살펴 보아야 합니다. 


지식산업센터도 아파트와 같이 임장을 가서 주변 환경을 다음 사항에
유의하여 체크해 보아야 합니다.
 
지식산업센터의 평단가, 주변 지식산업센터의 공실률, 주변 지식산업센터의 평단임대료를 
확인할 필요가 있습니다.  

현재는 지식산업센터에 대한 규제가 없지만 향후 규제가 생길 가능성이 있고
공실에 대한 리스크가 있을 수 있어 투자를 결정하기 전에 상기 사항을 점검하시기
바랍니다.