부가가치세 어느 정도 알고 계시나요? (ft. 세금)

부동산 투자시 세금을 절약하기 위해 법인을 많이들 설립합니다.
법인이 반드시 유리한 것은 아닙니다.

불리한 것 중의 하나가 부가가치세(VAT)입니다. 
부가가치세는 상품이나 서비스를 공급할 때 매출이 발생하면 납부하는 세금입니다. 


부가가치세 = 매출세액 - 매입세액

개인의 경우 부동산은 상품으로 보지 않지만 
법인에게 있어서 부동산은 상품, 즉 사업용 자산으로 보기 때문에 
부가가치세를 부과합니다. 

여기서 토지에는 부과하지 않고 건물분에 대해서만 거래가격의 10%를 부과합니다.

부가가치세는 양도차익이 아닌 거래가격의 10%입니다. 

건물의(아파트 등) 매매가격이 6억원이라면 부가가치세는 6000만원입니다.
그러나, 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하)에 해당하는 물건에는 부가가치세가 면제됩니다. 

토지와 국민주택 범위 내 주택은 부가가치세가 붙지 않습니다. 부가가치세의 대상이 되는 부동산은 사업자가 매매하는 국민주택 범위를 초과하는 중대형 주택, 오피스텔, 사무실, 상가 등 사업용으로 사용되는 부동산에 부과 됩니다. 

부가세는 법인에게만 부과하는 게 아니라 매매사업자로 등록한 개인에게도 적용하고, 
매매사업자 등록을 하지 않아도 부동산 거래가 잦은 경우 과세당국이 간주매매사업자로 판단해 과세하기도 합니다. 

상가나 오피스텔 등 매매할 경우 계약서에 부가가치세에 대한 별도의 언급이 없다면 매매대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보고 매도인이 부가가치세를 부담하는 게 원칙입니다.

부동산을 일반 매매로 구입하기 위해 계약서를 작성할 때는 부가가치세에 대한 문구가 있는지 확인해야 합니다.
경매를 통해 부동산을 낙찰받을 경우 부가가치세가 적용되지 않습니다.
​
개인끼리의 거래에서는 부가가치세가 발생하지 않지만, 사업자와의 거래에서는 부가가치세가 발생합니다. 

여기서 파는 사람이 사업자이고 사는 사람이 개인이라면, 부가가치세는 개인이 부담하고 매도자(사업자)가 대신 납부합니다. 

파는 사람과 사는 사람 모두 사업자라면, 부가가치세는 사는 사람이 부담하고 추후 매입세액공제를 통해 보전받을 수 있습니다.

​과세대상자는 일반과세자와 간이과세자로 구분됩니다. 
연간 매출액이 4800만원 이상이거나 간이과세자가 배제되는 업종인 경우 일반사업자로  연매출액이 4800만원 미만인 소규모 사업자의 경우 간이과세자로 구분됩니다.

 

연매출 4800만원 ~ 8000만원 미만인 사업자는 세금계산서 발급 대상이고
카드와 현금영수증 공제도 가능합니다.