경매에서 문건송달 내역서 꼬오옥 보셔야 하는 이유

경매 초보자들이 흔히 지나치기 쉬운 것이 문건 송달내역입니다. 
경매계로 접수된 이해관계자들의 모든 문건 접수내역과 

​법원에서 발송한 문건들의 제목과 수령자들을 날짜별로 요약 기록해 놓은 것이
바로 문건송달내역서 입니다.

​임금채권자의 일정금액은 송달내역을 통해 반드시 살펴보아야 합니다.
이는 주택 및 상가 임대차보호법상의 최우선변제금액과 동순위 입니다. 

​사업을 하던 사람의 건물이 경매로 나와 임금을 받지 못한 근로자들이 가압류를 한 경우, 은행 저당권보다 후순위라고 생각해 그냥 흘려버리기 쉽지만 사실 이들은 최우선적으로 변제를 받습니다. 

 

 

그렇게 되면 임차인이 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있어
경우에 따라 선순위임차인의 배당받지 못한 보증금을 인수해야 하고
후순위임차인의 명도저항이 있을 수도 있습니다.

이런 임금채권자는 대부분 변호사를 사서 대표자가 배당요구를 하는데
바로 문건접수내역을 자세히 들여다보면 이를 확인할 수 있습니다.

 

문건처리내역에 '교부권자 OOO OOOO 교부청구서 제출' 이라는 문구가 있는 경우가 있습니다. 
부동산이 경매가 개시되면 법원은 이해관계인(등기권리자, 임차인, 기타)에게 경매개시 사실을 통보하게 됩니다.
이와 더불어 무조건 경매개시를 통보하는 곳이 바로 세무서와 부동산 소재지의 시군구청입니다.

경매개시를 통보받은 세무서 또는 시군구청은 채무자의 체납세금을 확인하고, 체납내역을 기재하여 법원에 제출하게 되는데, 이를 '교부청구서 제출' 이라고 하고, 교부청구서를 제출한 기관을 '교부권자' 라고 합니다.

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낙찰대금 외에 추가로 인수할 금액이 있는지 여부를 확인하는 것이 제일 중요합니다.
만약 대항력 있는 임차인이 있다면 당해세 여부, 조세채권 법정기일에 따라 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.

​소액임차인은 당해세 보다 우선합니다. 다음으로 소액임차인과 체불 임금이 경합이 발생한 경우는 아래의 
법률구조공단의 답변 자료 참고하세요.

“부동산 경매의 배당절차에 있어서 주택임대보호법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액(주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 경우)과

근로기준법 제30조의2 제2항에 규정된 최종 3월분 임금, 퇴직금 및 재해보상금채권이 서로 경합하는 경우,

두 채권은 모두 우선채권으로서 양법 다같이 상호간의 우열을 정하고 있지 아니하며, 양쪽의 입법취지를 모두 존중할 필요가 있으므로 상호 동등한 순위의 채권으로 보아 배당을 실시하여야 할 것이다.”라고 하였는바 (부동산경매에서 우선채권간의 배당순위, 재판예규 제692호),

이것은 현행「근로기준법」아래에서도 동일하게 해석하여야 할 것으로 보입니다. 따라서 귀하는 배당절차에서 근로자들의 최우선변제 되는 임금채권과 같은 순위로 각 채권액의 비율에 따라 안분배당을 받게 될 것으로 보입니다.

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부동산표시목록에 표시되지 않은 유치권자도 있을 수 있는데
문건접수내역을 꼼꼼히 살펴보면 유치권자에게 관련 서류를 발송한
기록이나 접수받은 기록이 있을 수 있습니다.

​유치권자나 임금채권을 놓치고 경매에 뛰어든다면 낭패를 당할 수 있겠죠.
법원문건접 수내역 행간의 비밀을 놓치지 말아야 하겠습니다.