서울숲 59㎡가 20억을 넘었다 : 급매 증발 후 서울 아파트 시장에 벌어지는 일

급매가 사라진 자리에 신고가가 들어섰습니다

5월 초, 서울 부동산 시장에서
조용하지만 중요한 변화가 일어났습니다.

3개월간 시장을 눌러왔던
다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료됐고,
그 직후부터 매물이 빠르게 사라지기 시작했습니다.

 

양도세 중과, 3개월짜리 압박이었다

다주택자 양도세 중과란
2채 이상 주택을 보유한 집주인이 집을 팔 때
일반 세율보다 훨씬 높은 세율을 적용받는 제도입니다.

정부가 이 중과 적용을 한시적으로 유예해주면,
집주인들은 "지금 팔면 세금을 덜 낼 수 있다"는
계산으로 시장에 매물을 내놓습니다.

올해 2월부터 5월 초까지 딱 그 현상이 나타났습니다.
서울 아파트 매물이 7만 건 가까이 쌓이면서
일부 단지에서 가격이 내려갔고,
언론에서는 "급매 나왔다"는 기사가 이어졌습니다.


유예 종료 12일 만에 매물 5,268건 증발

문제는 유예가 끝나자마자
그 흐름이 정반대로 뒤집혔다는 점입니다.

한국부동산원과 아실 데이터에 따르면
5월 9일 6만 8,495건이던 서울 아파트 매매 매물은
5월 21일 기준 6만 3,227건으로
12일 만에 5,268건(약 7.69%)이 줄었습니다.

서초구가 가장 가팔랐습니다.
8,579건에서 7,402건으로 13.72% 감소했습니다.

대단지는 더 극적이었습니다.
메이플자이는 434건에서 240건으로
절반 가까이 매물이 사라졌고,
올림픽파크포레온도 1,013건에서 544건으로 반토막 났습니다.

집주인들이 "7월 세제 개편안 나올 때까지 기다리자"는 판단으로
매물을 거둬들이고 있다는 분석이 나옵니다.


매물이 줄자 가격이 반응했습니다

공급이 줄면 가격이 오르는 건
시장의 기본 원리입니다.

서초구 롯데캐슬클래식 120㎡는
4월 17일 34억 원에 거래됐다가
5월 8일 37억 원에 계약됐습니다.
한 달 만에 3억 원이 오른 겁니다.

성동구 서울숲푸르지오 1차 59㎡는
5월 4일 20억 9,000만 원에 거래되며
해당 면적에서 처음으로 20억 원을 넘어섰습니다.

59㎡, 즉 구 기준으로 '18평'짜리 아파트가
20억 원을 돌파했다는 사실은
한강벨트 입지가 얼마나 프리미엄화됐는지를
단적으로 보여줍니다.

NH투자증권 Tax센터 정보현 수석연구원은
"대출·세제 규제로 가격을 묶는 효과는
통상 3~6개월에 불과하다"며
"현재 서울 아파트 가격은 사실상 올해 1월 초 수준으로
되돌아온 상태"라고 진단했습니다.


강남만의 이야기가 아닙니다

이번 상승은 강남 3구에 국한되지 않습니다.

한국부동산원 5월 3주 주간 아파트가격동향에 따르면
서울에서 가장 높은 상승률을 기록한 자치구는
강남이 아닌 성북구(0.49%)였습니다.

종암·길음동 대단지 위주로 상승이 이어졌고,
서대문구(0.46%), 강북구·관악구(각 0.45%),
광진구·강서구(각 0.43%)가 뒤를 이었습니다.

특히 관악구는 전주 0.20%에서 이번 주 0.45%로
0.25%포인트나 뛰며 가장 큰 폭의 확대를 기록했습니다.

우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은
"현재 시장은 양극화가 아니라 가격 키 맞추기 흐름"이라며
서울 중하위 지역 매도자들이
15억~20억 원대 중위권·한강벨트 지역으로
갈아타는 움직임이 나타날 수 있다고 분석했습니다.


앞으로 주목해야 할 두 가지 변수

지금 시장을 움직이는 핵심 변수는 두 가지입니다.

첫째는 7월 세제 개편안입니다.
정부가 다주택자 세제를 어떻게 재편하느냐에 따라
집주인들이 매물을 다시 내놓을지,
아니면 더 오래 쥐고 있을지가 결정됩니다.
세제 불확실성이 지속될수록 매물 잠김은 이어질 가능성이 높습니다.

둘째는 대출 규제입니다.
정책 대출과 민간 대출 양쪽 모두
한도·조건 변화가 수요의 유입 속도를 좌우합니다.
특히 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역은
대출 접근성이 양호할수록 실수요와 신혼부부 수요가 꾸준히 들어오는 구조입니다.

매물이 줄고 신고가가 나오는 지금 시점에서
"아직 오를 것 같으니 사야 하나"와
"너무 올랐으니 기다려야 하나" 사이에서
결정을 서두르기보다는
세제 개편안 발표 이후의 매물 동향을 보고 판단하는 것이
현실적인 접근입니다.


한 줄 코멘트

서울 아파트 시장은 지금 세제 압박이 걷힌 자리에서
다시 가격이 올라오는 구조적 반복을 보여주고 있으며,
7월 세제 개편안이 이 흐름의 방향을 결정할
다음 분기점이 될 것입니다.


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