서울에서 유일하게 집값 떨어진 곳이 종로구인 이유…단순 뉴스 아닙니다

강남이 아니라 동대문구가 서울 1등?

"올해 서울 집값 상승률 1위가 어딘지 아세요?"
이 질문에 강남3구를 떠올렸다면,
이 글을 끝까지 읽어보실 필요가 있습니다.

국토교통부 실거래가 자료를 보면
2025년 5월부터 2026년 4월까지 1년간
서울 25개 자치구 중 중형 아파트 상승률 1위는
뜻밖에도 동대문구(+13.14%)였습니다.

강남이 어떻게 동대문에 밀렸는지,
그리고 서울에서 집값이 유일하게 빠진 곳이
왜 종로구인지, 그 구조를 오늘 풀어보겠습니다.

청량리가 달라진 건 어제오늘 일이 아닙니다

동대문구 하면 어떤 이미지가 떠오르시나요.
동대문 시장, 청량리역 주변 낡은 건물들,
과거 재개발 지연으로 수십 년을 제자리걸음하던 동네.

그 이미지가 바뀌기 시작한 건
청량리 1~7구역 재개발 사업이 본격화되면서부터입니다.

2020년대 초중반부터 대단지 신축 아파트들이 속속 들어서며
청량리역 일대는 서울 동북권의 교통 허브로 재탄생했습니다.
GTX-B·C노선 정차 예정, 1·2호선 환승, KTX까지 연결되는
복합 교통망이 가시화되면서 투자자들의 시선이 쏠린 것입니다.




저평가 지역이 재평가받는 구조

부동산 시장에는 오랫동안 통용되는 원칙이 있습니다.
"오를 만한 곳은 이미 다 올랐다"는 고점 논리와
"저평가된 곳이 따라붙는다"는 추격 상승 논리가
반복적으로 충돌하는 것입니다.

동대문구는 후자의 교과서 같은 사례입니다.
인근 강북·성북·중랑 대비 입지 프리미엄이 낮았고,
신축 공급도 부족했지만, 그 갭(Gap)이 좁혀지는 타이밍에
신축 입주와 교통 호재가 겹치면서 가격이 뛴 것입니다.

실제로 청량리역 반경 1km 이내
2023~2025년 입주 단지들의 경우
입주 직후 대비 현재 시세가 평균 20% 이상 오른 것으로
부동산 시장에서는 파악하고 있습니다.




강남 3구는 왜 아직도 강한가

강남구(+12.88%), 강동구(+12.87%), 송파구(+12.83%).
수치만 보면 동대문구에 밀렸지만
절대 금액 기준으로는 여전히 압도적입니다.

강남구 중형 아파트 평균가는 27억 5,685만 원.
같은 기간 동대문구는 10억 9,551만 원입니다.
상승률은 역전됐지만 자산 격차는 오히려 더 커진 셈입니다.

강남 3구가 이 시기에 강했던 이유는
압구정, 잠실, 둔촌 재건축 기대감과
한강변 프리미엄의 복합 작용입니다.
특히 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)이 2024년 입주를 마무리하며
주변 단지 시세를 함께 끌어올린 효과가 컸습니다.




왜 서초구만 1.15% 올랐나

서초구의 상승률이 1.15%에 그친 것은
시장이 약해서가 아니라,
이미 너무 많이 올랐기 때문입니다.

반포 주요 단지들은 2022~2024년에 이미
신고가를 갱신하며 선행 상승을 경험했습니다.
기저효과(Base Effect), 즉 출발점이 워낙 높았기에
상대적 상승률이 낮게 나오는 구조입니다.

쉽게 말해, 이미 26억짜리 아파트가
27억이 됐다고 해서 비율이 크게 나오기는 어렵다는 것입니다.
가격 하방 경직성은 유지되고 있으나,
추가 상승 여력이 일시적으로 소화되는 국면이라는 게
시장의 일반적인 해석입니다.




종로구가 유일하게 빠진 이유

서울 25개 자치구 중 유일하게 하락(-5.97%)을 기록한 종로구.
이건 단순히 인기가 없어서가 아닙니다.

종로구는 서울 도심권 입지라는 장점에도 불구하고
아파트 재고의 노후화 속도가 빠른 편이며,
신규 정비사업이나 대규모 공급 계획이
다른 자치구 대비 상대적으로 제한적입니다.

또한 종로구에 거주하는 인구 구조상
실수요 이동이 많지 않고, 가격을 끌어올릴
신축 랜드마크 단지가 부재한 상황입니다.
신축이 없으면 구축의 상승 기준점 자체가 형성되기 어렵습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인 가능한
자치구별 공급 이력을 보면,
2022~2025년 종로구 신규 입주 물량은
서울 25개 자치구 중 최하위권 수준입니다.




앞으로의 흐름, 어떻게 볼 것인가

전문가들은 지금 서울 시장을
"일제히 오르는 장"이 아니라
"선별적으로 오르는 장"으로 보고 있습니다.

강남 3구 상승은 당분간 이어질 가능성이 높습니다.
재건축 기대감이 여전히 살아있고
공급이 구조적으로 제한된 한강변 선호 수요는
시간이 지나도 유지되는 경향이 있기 때문입니다.

동북권의 경우 청량리 외에도
이문·휘경, 장위, 월계 등 정비사업 단지들이
2026~2028년 입주를 앞두고 있어
추가적인 시세 영향이 기대됩니다.
다만 이미 오른 곳을 추격 매수하는 건
리스크 대비 기대 수익이 낮아지는 구간임을 감안해야 합니다.

종로구와 같이 공급 부재·노후화 이슈가 겹친 지역은
단기 반등 시나리오가 제한적입니다.
가격이 빠진다고 해서 무조건 저가 매수 기회가 되는 건 아니라는 점,
구조적 수요를 먼저 확인해야 합니다.




한 줄로 정리하면,

지금 서울 아파트 시장은 '어디서 사느냐'보다
'어떤 입지와 어떤 상품을 사느냐'가 수익률을 갈라놓는
본격적인 차별화 장세에 진입했습니다.

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