전세사기 매물 직접 걸러내는 법 : 등기부등본 읽는 순서와 위험 신호 총정리

현금 3억으로 서울 전세를 구할 때 가장 먼저 해야 할 일


부동산 앱에서 마음에 드는 전세 매물을 찾고
설레는 마음으로 집을 보러 갔다가,
나중에 등기부등본을 떼보고 식은땀을 흘린 경험 있으신가요.


"이 집, 대출이 이렇게 많이 잡혀 있었어?"
"근저당이 뭔지 몰라서 그냥 계약할 뻔 했다."


이런 후기가 전세사기 피해자들의 공통된 이야기입니다.
등기부등본을 읽는 법만 알았어도 걸러낼 수 있었던 매물들이 많았습니다.

이 글에서 현금 3억으로 서울 전세를 구할 때
등기부등본에서 무엇을 봐야 하는지 순서대로 풀어보겠습니다.

등기부등본은 해당 부동산의 주민등록등본과 같습니다.

그 집이 누구 소유인지, 얼마짜리 대출이 걸려 있는지,
압류나 가압류가 있는지를 공식 기록으로 보여주는 문서입니다.


대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서
주소만 입력하면 700원에 열람할 수 있습니다.

계약 전 본인이 직접 떼는 것이 원칙입니다.
공인중개사가 보여주는 등기부등본은
출력 날짜가 오래됐을 수 있고, 당일 최신본이 아닐 수 있습니다.


등기부등본은 크게 세 파트로 나뉩니다.
표제부, 갑구, 을구입니다.

각각 무엇을 보는지 순서대로 설명하겠습니다.




첫 번째 파트는 표제부입니다.

표제부에는 건물의 소재지, 구조, 면적, 층수가 적혀 있습니다.
여기서 확인할 것은 단 하나입니다.

내가 보러 간 집의 주소·호수와
등기부등본에 적힌 주소·호수가 정확히 일치하는지입니다.


간혹 다른 호수의 등기부등본을 보여주거나
실제 계약하는 집과 동·호수가 다른 경우가 있습니다.
이것만으로도 사기의 가능성을 열어두는 신호입니다.




두 번째 파트 갑구는 소유권에 관한 기록입니다.

현재 소유자가 누구인지,
소유권이 언제 어떻게 이전됐는지가 적혀 있습니다.


여기서 가장 먼저 볼 것은 임대인(집주인)과 등기상 소유자가 같은 사람인지입니다.

계약서에 서명하는 사람이 실제 소유자여야 합니다.
소유자가 아닌 사람이 임대 계약을 진행하는 경우,
대리인 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.

없으면 계약하면 안 됩니다.


갑구에서 두 번째로 볼 것은 압류, 가압류, 가처분 여부입니다.

압류(押留)는 국세청이나 지방자치단체가
세금 체납으로 그 집을 강제로 묶어둔 상태입니다.

가압류(假押留)는 채권자가 소송 전에 미리
해당 부동산을 묶어두는 조치입니다.

이런 기록이 있으면 경매로 넘어갈 가능성이 있고,
경매가 진행되면 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.


가처분(假處分)도 마찬가지입니다.
누군가 소유권을 두고 다투고 있다는 신호이므로
계약을 보류하는 것이 안전합니다.




세 번째 파트 을구는 소유권 이외의 권리를 기록합니다.

가장 중요한 항목은 근저당권(根抵當權)입니다.

근저당권이란 집을 담보로 은행이나 사인(개인)에게
빌린 돈에 대한 권리를 등기로 설정한 것입니다.


여기서 핵심은 채권최고액입니다.

채권최고액은 실제 대출금이 아니라
대출금의 약 110~130% 수준으로 설정됩니다.

예를 들어 채권최고액이 2억 4000만 원이면
실제 대출 잔액은 약 1억 8000만 원~2억 원 수준이라고 보면 됩니다.


내 전세 보증금 3억 원이 안전하려면
이 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이
해당 집의 실제 시세보다 낮아야 합니다.


예를 들어 집값이 5억 원인데
근저당 채권최고액이 3억 원이고
내 전세 보증금이 3억 원이라면,
선순위 대출(3억)과 내 보증금(3억)을 합치면 6억 원.

집값 5억 원보다 많습니다.
이 경우 집이 경매로 넘어가면
내 보증금 전액 회수가 불가능해질 수 있습니다.


공식을 하나 외워두면 편합니다.

(근저당 채권최고액 ÷ 1.2) + 내 전세 보증금 < 집의 시세 × 70~80%

이 공식을 만족하지 않으면 위험 구간입니다.
채권최고액을 1.2로 나누는 이유는
실제 대출금 추정값을 역산하기 위해서입니다.




빌라나 다세대주택은 아파트보다 훨씬 더 주의가 필요합니다.

아파트는 실거래가가 공개돼 있어 시세 파악이 비교적 쉽습니다.
하지만 빌라는 공시가격이 낮고,
실거래가 자체도 유사 매물이 드물어 시세 확인이 어렵습니다.


전세가율(전세 보증금 ÷ 매매가)이
빌라의 경우 70~85% 수준으로 아파트보다 훨씬 높습니다.

서울 외곽 다세대주택에서 발생한 전세사기 대부분이
이 구조, 즉 매매가보다 전세가가 거의 맞먹거나
역전된 소위 '깡통전세'에서 비롯됐습니다.


현금 3억이라는 금액은
서울 빌라 시장에서는 깡통전세 구간에 쉽게 진입할 수 있는 수준입니다.
빌라 전세는 아파트보다 최소 두 배 더 꼼꼼히 봐야 합니다.




마지막으로 계약 당일에도 확인해야 할 것이 있습니다.

잔금을 치르는 날,
즉 실제로 돈을 넘기기 직전에 등기부등본을 다시 한번 열람합니다.

계약서 쓴 날과 잔금일 사이에
근저당이 추가로 설정되는 경우가 실제로 있었습니다.


잔금과 동시에 전입신고·확정일자를 받는 것도 필수입니다.
전입신고와 확정일자가 갖춰져야
내 보증금이 법적으로 우선변제권을 갖습니다.

잔금을 넘기고 전입신고를 하루라도 늦추면
그 사이 설정된 권리에 밀릴 수 있습니다.


전세보증보험(HUG 또는 SGI서울보증)에 가입하는 것도
리스크 관리의 마지막 안전망으로 유효합니다.

가입 요건이 전세가율 기준 등을 충족해야 하므로
매물 선정 단계에서 미리 가입 가능 여부를 확인해두는 것이 좋습니다.




한 줄로 정리하면,

등기부등본은 전세 계약 전과 잔금 당일, 두 번 보는 것이 원칙이며
갑구의 압류·가압류, 을구의 근저당 채권최고액이
내 보증금을 지키는 첫 번째 필터입니다.




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