부부 공동명의 재건축 아파트, 지금 지분 바꾸면 어떻게 되나요?

등기부등본 한 줄이 수억 원을 날릴 수 있습니다


재건축 아파트를 공동명의로 가지고 계신 분,
또는 배우자와 지분을 나눠 보유 중인 분이라면
오늘 이 글을 끝까지 읽어보셔야 합니다.


지분 정리 한 번 잘못했다가
조합원 지위를 잃고 '현금청산' 대상이 될 수 있다는
경고가 업계 전반에서 나오고 있습니다.


그리고 이 문제를 더 복잡하게 만드는 건
정부 부처끼리 해석이 다르다는 사실입니다.
어떤 구조인지, 지금부터 풀어보겠습니다.

조합원 지위양도 제한, 원래 뭘 막으려고 만든 건가요


이 제도를 이해하려면 먼저 투기과열지구가 생긴 배경부터 봐야 합니다.


재건축·재개발 구역은 사업이 진행될수록 집값이 오릅니다.
그러다 보니 조합 설립 직후부터 지분을 사고파는
단기 투기 세력이 몰리는 현상이 반복됐습니다.


정부는 이를 막기 위해 투기과열지구 내에서는
일정 조건을 충족한 사람만 조합원 지위를 넘길 수 있도록 제한했습니다.
현재 기준으로는 10년 보유에 5년 거주를 채워야 합니다.


조합 설립 후 3년이 지났는데도
사업시행인가를 받지 못한 경우에 한해 예외적으로 허용됩니다.
이 조건을 충족하지 못한 상태에서 지분을 넘기면
조합원 지위를 함께 넘길 수 없어 현금청산 대상이 됩니다.


쉽게 말하면 신규 아파트를 받을 권리 대신
감정평가 금액만 받고 나가야 한다는 의미입니다.
시세 차익은 없다고 보시면 됩니다.




공동명의끼리 지분 조정, 여기서 문제가 생깁니다


이번에 새롭게 떠오른 쟁점은 조금 다른 상황입니다.


부부가 함께 아파트를 공동명의로 갖고 있는 경우,
한쪽 지분을 상대방에게 넘기거나 비율을 바꾸는 건
외부에 파는 게 아니라 가족 내 정리처럼 느껴집니다.


그런데 국토교통부는 이런 거래도
조합원 지위양도 제한 대상에 해당한다고 판단했습니다.


논리는 이렇습니다.
공동명의 주택에서는 지분을 가진 사람 모두가
각자의 조합원 지위를 가지고 있습니다.
그 지분을 상대방에게 넘기는 것도
조합원 지위를 양도하는 행위라는 것입니다.


지난해 대법원도 이와 같은 방향으로 판결했습니다.
공동명의 주택에서 대표조합원 한 명만 조건을 충족해도
전체 지분을 양도할 수 있었던 기존 관행이 뒤집힌 셈입니다.


결과적으로 공동명의 주택을 팔거나
지분을 정리하려면 명의자 전원이 조건을 갖춰야 합니다.
한 명이라도 조건을 못 채우면
해당 지분은 현금청산 대상이 될 수 있다는 결론입니다.




더 혼란스러운 건 정부끼리 해석이 다르다는 점입니다


국토부가 이런 판단을 내놓은 건
서울시가 먼저 해석을 요청했기 때문입니다.


서울시는 처음에 다르게 봤습니다.
조합원 지위양도 제한은 투기 수요를 막으려는 목적이므로,
지분 공유자끼리의 거래는 투기가 아니니 제한 대상이 아니라고 해석했습니다.


그런데 국토부가 이를 뒤집는 해석을 내놓았고,
현금청산 대상 여부에 대해서도 두 기관의 판단이 엇갈렸습니다.


서울시는 조합 정관으로 처리 방법을 정할 수 있다고 봤지만,
국토부는 조건 미충족 지분은 손실보상 대상이라고 못 박았습니다.


문제는 이 두 해석 중 어느 것도 법적 효력이 없다는 겁니다.
국토부 스스로도 회신에서 이 점을 명확히 밝혔습니다.
결국 법원이 최종 판단을 내려야 확정되는데,
그 결론이 나오기 전까지 분쟁이 계속 이어질 수 있다는 의미입니다.


현장에서 이미 유사 분쟁이 나오고 있는 이유가 여기 있습니다.




그래서 지금 어떻게 해야 하나요


결론부터 말씀드리면, 지금 당장 지분을 움직이려 한다면 멈추시는 게 낫습니다.


부부 공동명의 정리, 자녀 상속으로 인한 지분 이전,
이런 경우 모두 이번 쟁점에 해당할 수 있습니다.


특히 재건축·재개발 구역 안에 있는 주택이라면
어떤 명의 변경도 조합원 지위양도 제한에 걸릴 수 있다고 보셔야 합니다.


법무법인 심목 김예림 대표 변호사는
"투기과열지구 내 재건축·재개발 주택의 명의나 지분 변경에 대해
명확한 법이 없고 당사자 간 해석도 달라 현장 문제가 꾸준히 나오고 있다"고 말했습니다.
"명의와 지분 변경에 대해 굉장히 주의할 수밖에 없다"는 것이 전문가들의 공통된 조언입니다.


실제로 조합마다 정관이 다르고,
같은 조합 안에서도 사안별로 다른 판단이 나올 수 있습니다.
내 조합의 정관이 어떻게 되어 있는지를
반드시 먼저 확인하시는 게 필요합니다.


한 줄로 정리하면,

재건축·재개발 공동명의 주택의 지분 이동은
지금 이 순간 '법이 명확하지 않은 지뢰밭'이므로,
어떤 사소한 명의 변경이라도 반드시 전문가 확인 먼저 받아야 합니다.


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