양도세 중과 부활 후 강남 집주인들이 선택한 것… 이 구조가 집값에 미치는 영향

강남 집주인들이 '팔지 않기로' 결심했다


서울 아파트를 보유한 분이라면
요즘 매물 앱 켜보실 때 뭔가 이상하다고 느끼셨을 겁니다.


매물이 줄었고, 호가는 다시 올라가고 있습니다.
뉴스에는 규제 얘기가 넘치는데
왜 집값은 안 빠지는 걸까요.


오늘은 그 답을 세금 구조에서 찾아보겠습니다.

양도세 중과, 뭐가 달라진 건가


다주택자에 대한 양도소득세 중과가 재개됐습니다.


양도세 중과란, 집을 두 채 이상 보유한 사람이
조정대상지역에서 집을 팔 때
일반 세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 제도입니다.


예를 들어, 집 한 채를 팔아서 3억 원 차익이 생겼다면
일반 세율로는 수천만 원대 세금이지만,
중과가 적용되면 그 부담이 크게 커집니다.


이재명 대통령이 양도세 중과 유예 종료를 공식 선언하면서
다주택자들 사이에 '이제 팔면 세금이 너무 크다'는 계산이
빠르게 퍼진 겁니다.




증여라는 선택지


팔기 어려워진 상황에서 다주택자들이 꺼낸 카드가 증여입니다.


양도세 중과가 재개된 5월 10일부터 28일까지
서울 집합건물 증여를 신청한 내국인은 812명.
지난해 같은 기간 534명에서 51% 늘었습니다.


특히 전국 증가분 376명 중 278명, 즉 73%가 서울에서 나왔습니다.
강남구 80명, 송파구 77명, 서초구 57명.
강남 3구에서만 증여가 집중적으로 늘었습니다.


이게 왜 주목할 만한 숫자냐면요.
서울 조정대상지역에서 다주택자 부모가 자녀에게 주택을 증여할 때
취득세 중과세율이 12.4~13.4%나 됩니다.


1억짜리 집이면 취득세만 1,200만~1,340만 원입니다.
그 페널티를 감수하면서도 증여를 선택하는 사람이
이렇게 많다는 건, 그것보다 양도세가 더 크게 느껴진다는 뜻입니다.


➡️ 법원 등기정보광장 데이터 보러 가기: https://www.iros.go.kr




매물이 10% 줄어든 이유


증여를 고르지 않는 다주택자들은 다른 선택을 합니다.
그냥 팔지 않는 겁니다.


부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면
5월 29일 기준 서울 아파트 매매 물건은 61,761건으로,
불과 20일 전인 5월 9일(68,495건)보다 9.9% 감소했습니다.


서초구는 같은 기간 16.6% 줄었고,
강동구, 노원구, 마포구 등에서도 10% 안팎 감소가 확인됐습니다.


현장 공인중개사들은 집주인들이
"서두를 게 없다"며 매물을 거둬들이고 있다고 전합니다.


그러면서 호가가 단기 고점이었던 1~2월 수준으로 다시 올라갔다고 합니다.
공급이 줄자 가격이 버텨주는 구조가 그대로 작동하는 겁니다.




이 구조가 왜 오래 갈 수 있나


경제학에서 공급이 줄면 가격이 오른다고 합니다.
부동산도 다르지 않습니다.


문제는 이 상황이 단순한 계절적 매물 감소가 아니라는 점입니다.
세금 구조가 바뀐 게 원인이기 때문에,
그 구조가 유지되는 한 매물 잠김도 유지될 가능성이 높습니다.


부동산 전문가들은 이런 상황을 '거래 절벽 속 호가 유지'라고 부릅니다.


거래량이 줄어도 살 사람은 여전히 있고,
팔 사람은 줄었으니
가격이 내려가기 어려운 구조가 됩니다.


더 정확히 말하면, 매수세가 강하지 않아도
매물 자체가 부족하면 가격이 하락할 모멘텀을 잃게 됩니다.




앞으로를 어떻게 볼 것인가


전문가들은 증여 흐름이 당분간 꾸준히 이어질 것으로 봅니다.
취득세 중과 부담이 심리적 장벽이 되고 있어
실제 실행까지 시간 차가 있기 때문입니다.


즉, 증여를 결심한 사람은 이미 많고
그 흐름이 수개월에 걸쳐 데이터로 나타날 것이란 얘기입니다.


실수요자 입장에서는 지금 상황이 불리합니다.
살 집을 찾아야 하는데 매물은 줄고 호가는 높아졌으니까요.


반면 규제 기조가 완화되거나
증여 취득세가 조정되는 정책 변화가 생기면
매물 잠김이 풀리는 방향으로 시장이 움직일 수 있습니다.


지금은 규제의 강도가 매물 흐름을 직접 결정하는 구조이기 때문에,
정책 방향이 가장 중요한 선행 변수라는 점을 기억하시기 바랍니다.




한 줄 코멘트


한 줄로 정리하면, 이번 매물 잠김은 세금 구조의 변화가 만든 구조적 현상이며, 다주택자의 증여·버티기 선택이 이어지는 동안 서울 아파트 시장은 거래는 줄되 가격은 버티는 흐름이 당분간 이어질 가능성이 높습니다.







#양도세중과 #서울아파트매물 #강남증여 #다주택자전략 #매물잠김 #부동산세금 #증여취득세 #서울부동산2026 #아파트호가 #부동산규제