서울 아파트 또 오른다···동북권이 주도하고, 동탄은 수도권 1위 상승률 기록

서울 아파트 매매가, 어디까지 가는 걸까


요즘 부동산 앱을 열면 빨간 숫자들이 눈에 띕니다.


"동대문구 0.37% 상승", "성동구 0.35% 상승"
이런 숫자들이 매주 나오고 있습니다.


한 주 기준으로 0.3~0.4%면
연환산으로 15~20%에 달하는 속도입니다.


그렇다면 지금 이 상승은 어디서 시작해서
어디로 향하고 있는 걸까요.


이 글에서 지금 서울 부동산 흐름의 구조를
차분하게 풀어보겠습니다.

동북권이 먼저 오른 이유, 사실 따로 있습니다


서울에서 강남 3구가 아닌 지역이 상승을 주도하는 건
흔한 일이 아닙니다.


동대문구, 성동구, 강북구, 성북구는
서울 집값 상승 사이클 초입에
상대적으로 저평가된 지역으로 분류되는 곳들입니다.


이 지역들은 강남에 비해 전세가율(전세가/매매가 비율)이
상대적으로 높게 유지되어 왔습니다.


즉, 전세를 끼고 사는 갭투자(Gap Investment)나
실거주 목적의 무주택 1인 가구, 신혼부부가
진입하기 상대적으로 쉬운 구조입니다.


한국부동산원 조사에 따르면
2026년 6월 1일 기준 서울 아파트 매매가격은
전주 대비 0.25% 상승을 기록했습니다.


이 중 동대문구 0.37%, 강북구 0.35%, 성북구 0.34% 등
동북권 상승폭이 두드러집니다.


최근 4주 동안 이 지역들은 대체로 0.3~0.5%대를
유지해 왔고, 이번 주에는 인접한 중랑구로까지
수요가 확산되며 0.29% 상승을 기록했습니다.


수요는 늘 경계를 넘어 흘러갑니다.
가격이 오른 지역에서 덜 오른 인접 지역으로,
그리고 비규제지역으로 이동하는 것이 패턴입니다.




전세 시장이 먼저 신호를 보냈습니다


사실 이번 매매 상승의 전조는 전세 시장에 있었습니다.


서울 전세가격은 6월 1일 기준 전주 대비 0.29% 상승했고,
올해 현재까지 누적 상승률은 3.77%에 달합니다.


지난해 같은 기간 누적 상승률이 0.65%였으니,
약 6배 가까운 속도입니다.


전세 시장이 빠르게 오르면
임차인 입장에서 전세 부담이 커집니다.


이 때 선택지는 두 가지입니다.
전세를 줄여 반전세나 월세로 전환하거나,
차라리 대출을 받아 매수로 전환하는 것입니다.


이 흐름이 쌓이면 매매 수요가 늘고,
매매가격도 따라 오릅니다.


우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은
서울 동북권을 중심으로 무주택 1인 가구와
신혼부부 가구의 유입이 꾸준하다고 분석합니다.


전세 누적 상승률이 가팔랐던 지역에서
매매 수요가 발생하고 있다는 설명입니다.




화성 동탄구, 왜 수도권 1위인가


이번 조사에서 수도권 전체 최고 상승률은
화성시 동탄구로 0.60%를 기록했습니다.


5월부터 0.3~0.4%대를 유지하다가
이번 주에 0.60%로 뛰어올랐습니다.


동탄은 삼성전자 화성캠퍼스, SK하이닉스 이천 라인,
그리고 인근 반도체 협력업체군이 집중된 지역입니다.


반도체 산업 종사자들의 실수요가
꾸준히 아파트 가격을 지지하는 구조입니다.


여기에 2023년 이후 GTX-A 노선 개통으로
서울 강남까지의 접근성이 개선되면서,
직주근접(職住近接) 가치가 한층 높아졌습니다.


경기도에서 높은 상승률을 기록한 지역들은
대부분 신축 공급이 비교적 활발했던 지역들이기도 합니다.


성남시 수정구 0.42%, 광명시 0.43%, 안양시 동안구 0.35% 등이
나란히 높은 수치를 기록했습니다.


신축 아파트는 거래 레퍼런스를 새로 만들고,
구축 단지까지 끌어올리는 효과가 있습니다.


➡️ 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 보러 가기: https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewer.do




강남 3구도 쉬지 않습니다


동북권이 주목을 받는 동안
강남 3구도 조용히 오름폭을 키웠습니다.


강남구는 이번 주 0.21%로 전주보다 0.07%포인트 상승폭이 커졌고,
서초구도 0.21%로 0.01%포인트 증가했습니다.


송파구는 0.28%로 전주와 같은 오름폭을 유지했습니다.


강남 3구는 가격이 높은 만큼 상승률 수치는 낮아 보이지만,
절대 금액으로 환산하면 한 주에 수천만 원씩 오르는 구조입니다.


거래량 측면에서도 강남 대형 평형 위주로
실수요와 갈아타기 수요가 꾸준히 소화되고 있습니다.


서울 전체 시장이 동반 상승하는 구간에서
강남이 뒤처질 이유는 없다는 것이 시장의 판단입니다.




앞으로의 변화, 리스크와 기회


지금의 상승세를 이끄는 수요는 크게 세 가지입니다.


첫째, 전세 부담을 피해 매수로 전환하는 실수요.
둘째, 서울 핵심 지역 진입이 어려워 인접 지역으로 이동하는 수요.
셋째, 반도체·제조업 종사자 중심의 수도권 외곽 실수요입니다.


리스크 요인도 분명히 있습니다.
한국은행 기준금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 있어
대출 이자 부담은 무시할 수 없습니다.


또한 공급 측면에서 서울 내 재개발·재건축 속도가
수요를 따라잡지 못하는 구조가 지속되고 있습니다.


공급이 부족한 상태에서 수요가 늘면
가격은 계속 위를 향합니다.


다만, 이런 상승 속도가 계속 이어지기 위해서는
금리 하락이나 추가적인 수요 촉진 정책이
뒷받침되어야 한다는 점도 염두에 둬야 합니다.


기회라면, 아직 상승폭이 상대적으로 작은
중랑구, 강북구 인접 지역과
비규제지역인 구리, 하남 일부 지역입니다.


서울 핵심부 상승 → 인접지 수요 이동 → 비규제지역 확산,
이 패턴이 지금 진행 중입니다.




한 줄 코멘트


지금 서울 부동산은 강남의 단독 랠리가 아니라
동북권 실수요와 전세 압박이 만들어낸 전방위 상승 구조에 가깝습니다.
가격 지도가 바뀌는 시기에는, 어디가 오르는지보다 왜 오르는지를 먼저 읽는 것이 중요합니다.




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