'130.5% 룰'이 갱신계약까지 덮친다 : 빌라 세입자라면 7월 전에 반드시 알아야 할 것

7월이 오면 빌라 집주인들에게
선택지가 두 가지만 남습니다.

수천만원을 세입자에게 돌려주거나,
아니면 갱신 계약을 포기하거나.


이게 갑자기 생긴 일이 아닙니다.
정부가 예고해왔던 정책이
드디어 '갱신계약'에도 적용되는 시점이
두 달 앞으로 다가온 겁니다.

 

 

'130.5% 룰'이 뭐길래

생소한 숫자부터 풀어드리겠습니다.

등록임대사업자는 의무적으로
임대보증금 반환보증(HUG)에 가입해야 합니다.

그런데 보증에 가입하려면
세입자의 보증금과 집의 선순위 채권(대출 등) 합계가
일정 기준 이하여야 합니다.


그 기준을 계산하는 공식이 바로 이겁니다.

공시가격 × 인정비율 × 부채비율(LTV)


공시가격 9억원 미만 주택을 기준으로 하면
145% × 90% = 130.5%

즉, 선순위 채권과 임차보증금 합계가
공시가격의 130.5%를 넘으면
보증 가입 자체가 불가능해집니다.


이것이 시장에서 말하는 '130.5% 룰'입니다.


지금까지는 신규 계약에만 적용됐다

이 강화된 기준은 지난해 6월부터 이미 시행됐습니다.
단, 신규 계약에 한해서만이었습니다.


기존 등록임대사업자들은 유예기간을 받아
갱신 계약에는 적용되지 않았죠.

7월 1일부터 그 유예가 끝납니다.

갱신 계약에도 동일한 기준이 적용됩니다.


비 아파트가 특히 위험한 이유

빌라, 연립, 다세대 주택을 중심으로
충격이 클 것으로 보입니다.

이유는 공시가격 현실화율 때문입니다.


아파트는 공시가격이 시세의 70~80%에 맞춰져 있지만,
비 아파트는 현실화율이 훨씬 낮습니다.

공시가격이 낮다는 건,
기준이 되는 수치가 낮다는 뜻이고,
그만큼 보증 가입 가능한 한도가 더 빠르게 초과된다는 뜻입니다.


공시가격 3억원짜리 빌라를 예로 들면,
기존에는 4억5000만원까지 보증 가입이 가능했지만
7월 이후에는 3억9150만원으로
약 5800만원 이상 한도가 줄어듭니다.

선순위 대출이 2억원 있다면
전세 보증 가능 금액은 2억원 남짓에서
1억9000만원대로 더 낮아집니다.


집주인이 돈을 돌려줘야 하는 상황

지금 갱신 계약을 앞둔 집주인 입장에서는
두 가지 선택만 남습니다.


첫 번째, 기존 전세보증금을 수천만원 낮춰서
130.5% 룰 안에 맞추는 것.

두 번째, 보증금을 줄여주지 못할 경우
HUG 가입 기준을 충족하지 못하게 돼
등록임대사업자 의무를 위반하게 되는 것.


집주인에게 돈이 없으면 어떻게 될까요.
세입자 입장에서는 역전세 분쟁으로 이어집니다.

계약 만료 시 돌려받아야 할 보증금을
제때 돌려받지 못하는 상황이 벌어질 수 있습니다.


월세화는 더 빨라진다

시장 전문가들의 전망은 한목소리입니다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는
이번 조치가 월세화를 더 가속화할 것으로 보인다며,
결국 주거비 부담 가중으로 연결될 것이라고 진단했습니다.


집주인 입장에서는 보증금을 낮추는 것보다
아예 월세로 전환하는 게 훨씬 간단합니다.

보증금이 낮아질수록
HUG 가입 기준 자체를 맞추기가 쉬워지기 때문입니다.

세입자 입장에서는
서울 빌라 전세 물건이 줄고 월세로 돌아가는 속도가
더 빨라진다는 의미입니다.


세입자가 지금 해야 할 것

계약 갱신 시점이 7월 이후에 걸리는 세입자라면
지금 확인해야 할 게 있습니다.


첫째, 집주인이 등록임대사업자인지 여부.
등록임대사업자라면 HUG 보증 의무가 있고,
이번 기준 강화 대상입니다.

둘째, 현재 전세보증금이 130.5% 룰을 초과하는지.
공시가격은 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서
직접 확인할 수 있습니다.

셋째, 이미 HUG 전세보증보험에 가입돼 있다면
갱신 시 재가입 가능 여부를 HUG에 미리 문의하십시오.

넷째, 보증금을 낮추기로 합의했다면
반드시 계약서에 새로운 금액을 명시하고,
확정일자를 다시 받아 두십시오.


한 줄로 정리하면,
7월부터 빌라 등 비아파트 갱신 계약에 '130.5% 룰'이 전면 적용되면서 집주인은 수천만원을 돌려줘야 하고, 그 여력이 없으면 역전세 분쟁이 불거지며 전세 물량은 더 줄고 월세는 더 빠르게 오르는 구조가 굳어집니다.


본 정보는 투자 참고용이며
투자 결과에 대한 법적 책임은 지지 않습니다.
모든 투자는 본인의 판단과 책임하에 진행하시기 바랍니다.


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