다주택자 급매 사라지고 서울 전 권역 상승 ; 토허제 데이터로 읽는 집값 회귀의 진짜 이유

절세 창구가 닫히자 매물도 닫혔다


지난봄, 주변에서 이런 얘기 들어보셨을 겁니다.
"다주택자들이 세금 때문에 급하게 팔고 있대, 지금이 기회야."


실제로 맞는 말이었습니다.
다주택자 양도소득세 중과 유예 제도가 5월 9일 종료를 앞두고,
마지막 절세 기회를 잡으려는 매도 물량이 시장에 쏟아졌거든요.


그런데 그 창구가 닫히자, 집값이 다시 오르기 시작했습니다.
왜 이런 구조가 만들어지는 것인지, 지금부터 살펴보겠습니다.

 

양도세 중과 유예, 그게 뭔가요


양도소득세 중과(重課)란, 집을 2채 이상 보유한 다주택자가 주택을 팔 때
일반 세율보다 훨씬 높은 세금을 부과하는 제도입니다.


조정대상지역 내 2주택자는 기본 세율에 20%p를,
3주택 이상이면 30%p를 추가로 내야 합니다.


그러니 다주택자 입장에서는 집을 팔고 싶어도
"세금이 너무 많이 나오면 팔아봤자 남는 게 없다"는 계산이 나오게 됩니다.


이를 완화하기 위해 정부가 한시적으로 이 중과 적용을 유예했고,
그 유예 종료 시점이 2026년 5월 9일이었습니다.


마감 효과가 만든 매물 폭발


마감이 정해지면 사람들은 움직입니다.
과제 제출 전날 밤처럼, 다주택자들도 유예 마감 직전에 집중 행동에 나섰습니다.


4월 토허 신청건수는 8,952건으로 월별 최대치를 기록했고,
5월 첫째 주 일평균 신청건수는 642.6건에 달했습니다.


그런데 5월 9일 유예 종료 이후,
2~4주차 일평균은 205.3건으로 68% 가까이 줄었습니다.


5월 전체 토허 신청건수는 6,087건으로 전월 대비 32% 감소한 것으로
서울시가 직접 확인한 수치입니다.


매물이 사라지자 가격이 올랐다


부동산 시장은 수요와 공급의 논리로 움직입니다.
다주택자 매물이라는 일시적 공급 증가가 사라지자,
수요가 상대적으로 부각되며 가격이 오르는 구조입니다.


5월 한 달간 서울 전체 토허 신청 거래가격은 전월 대비 1.55% 상승했고,
이는 올해 초 수준으로의 회귀를 뜻합니다.


주목할 지점은 강남만의 이야기가 아니라는 점입니다.
강남3구·용산구가 0.81% 오르는 동안,
서남권 4개구는 2.08% 상승하며 서울 전 권역 중 가장 높은 상승률을 기록했습니다.


서울시는 이 현상에 대해 중저가 아파트 비중이 높은 지역에서
자금 조달 부담이 적어 실수요 유입이 꾸준히 이어졌기 때문이라고 분석했습니다.


이게 왜 중요하냐면요


절세 매물이 시장에 나올 때는 그것 자체가 '공급 증가'였습니다.
매수자 입장에서는 협상력이 생기고, 급매 가격에 거래가 이뤄졌습니다.


하지만 그 구조는 '세제 유예'라는 정책이 만들어낸 일시적 현상이었습니다.
제도가 종료되면 매물이 줄고, 매물이 줄면 가격이 회복하는 사이클은
사실 예측 가능한 흐름이었습니다.


이것을 "정책 유인에 의한 수급 왜곡 ; 그리고 복원"이라고 부릅니다.


앞으로 어떻게 볼 것인가


강남3구·용산구의 다주택자 매물 실거주 유예 신청 비중은 4~5월 초 기준 25.5%에 달했습니다.
이는 아직 상당수 물건이 실제 거래까지 연결되지 않고 대기 중이라는 의미입니다.


급매가 어느 정도 소화됐다고 해도,
이 잠재 매물이 언제 어떤 가격에 나오는지에 따라
하반기 강남권 가격 흐름이 달라질 수 있습니다.


비강남권은 다른 논리가 작동합니다.
서남권과 강북권의 오름세는 절세 매물 감소 효과와 함께,
실수요자들의 자금이 비교적 저렴한 지역으로 유입되는 흐름이 더 크게 작용하고 있습니다.


이런 상황에서 매수를 고민하는 분이라면,
"전체 시장이 오른다"는 단순한 판단보다
권역별 매물 소화 속도와 실거주 유예 물량이 얼마나 남아있는지를
함께 확인하는 것이 훨씬 정확한 판단에 가깝습니다.


한 줄로 정리하면,
절세 창구 종료는 단순한 세제 이벤트가 아니라 공급 흐름 자체를 바꾼 구조 변화이며,
매물이 끊긴 지금의 집값 오름세가 지속되려면 실수요 유입이 그 빈자리를 채울 수 있어야 합니다.


본 정보는 투자 참고용이며,
투자 결과에 대한 법적 책임은 지지 않습니다.
모든 투자는 본인의 판단과 책임하에 진행하시기 바랍니다.


#서울집값 #양도세중과유예 #토지거래허가 #다주택자매물 #절세매물 #부동산수급 #강남아파트 #서울아파트 #2026부동산 #집값전망