전세보증금 못 받고 이사해야 할 때 반드시 챙겨야 할 절차

이사 날짜는 다가오는데
보증금이 아직 들어오지 않은 상황.

집주인은 "새 세입자가 들어와야
줄 수 있다"는 말만 반복합니다.

과연 이 말을 믿고
계속 기다려야 하는 걸까요.

이 글에서 그 답을 구조적으로 풀어보겠습니다.

 

 

 

보증금 반환과 새 세입자는 별개다

전세 계약이 끝나면 집주인에게는
보증금을 돌려줄 의무가 생깁니다.

동시에 세입자에게는 집을
비워줄 의무가 발생합니다.

이 둘은 동시이행 관계, 즉
동시에 주고받아야 하는 의무입니다.

법적으로 보면 새 세입자를 구하는 일은
집주인 개인의 사정일 뿐입니다.

세입자가 만기 2개월 전까지
계약 해지 의사를 통보했다면 더욱 그렇습니다.

그 이후 새 세입자를 구하는 부담은
전적으로 집주인 몫으로 넘어갑니다.

집을 비우기 전 반드시 확인할 것

문제는 보증금을 받기 전에
이사부터 해야 하는 상황입니다.

세입자의 권리는 주택의 점유와
전입신고, 이 두 요건으로 유지됩니다.

집을 비우고 전입신고를 옮기면
이 요건이 한순간에 깨질 수 있습니다.

확정일자로 우선변제권을 받아뒀어도
대항요건이 무너지면 함께 흔들립니다.

이때 필요한 제도가
임차권등기명령입니다.

법원에 신청해 등기가 완료되면
이사와 전출을 해도 권리는 그대로 유지됩니다.

2025년 상반기 전국 집합건물의
임차권등기명령 신청은 15,255건에 달했습니다.

전년 동기 대비 41.4% 줄었다고는 해도
여전히 적지 않은 세입자가 이 절차를 밟고 있다는 뜻입니다.

같은 기간 HUG의 전세보증금
반환보증 사고액은 7,652억 원이었습니다.

전년보다 크게 줄었지만
보증금 미반환 위험 자체가 사라진 것은 아닙니다.

등기부등본으로 임차권등기가
완료된 사실을 확인한 뒤 집을 비워야 안전합니다.

순서를 지키면 유리해진다

가장 먼저 만기 2개월 전까지
내용증명으로 해지 의사를 통보해야 합니다.

만기가 지나도 반환이 없다면
대항력과 확정일자 보유 여부부터 점검합니다.

이사가 불가피하면 임차권등기명령을
신청한 뒤 등기 완료를 확인하고 집을 비웁니다.

그래도 반환이 안 되면
전세금반환소송으로 넘어가면 됩니다.

법도종합법률사무소에 따르면 2023년
전세금반환소송 본안 접수는 7,789건으로 전년 대비 약 109.4% 급증했습니다.

같은 해 명도소송 접수도
35,593건으로 19.0% 늘어났습니다.

이 순서를 지키면 집주인의 태도와
무관하게 세입자가 주도권을 쥘 수 있습니다.

보증금을 돌려받을 때까지
집을 계속 점유하는 것도 법적으로 가능합니다.

다만 반환이 지체되는 동안
집주인은 지연손해금을 부담하게 됩니다.

소송 제기 전에는 연 5%,
소장이 송달된 뒤에는 연 12%가 적용됩니다.

다만 지연손해금을 받으려면
먼저 집을 완전히 비워줘야 합니다.

집에 계속 거주하면서 소송만 진행하면
지연손해금 청구 자체가 어려워질 수 있습니다.

보증금 액수가 크거나 집주인의
자력이 불분명할수록 절차를 서둘러야 합니다.

한 줄로 정리하면, 새 세입자가 없다는 집주인의 말은 법적 근거가 없는 핑계에 가깝고, 임차권등기명령이라는 안전장치를 먼저 챙기는 쪽이 결국 보증금을 지킵니다.

투자참고용정보
본 정보는 투자 참고용이며
법적 책임은 지지 않습니다.
구체적인 사안은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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