공유지분에 따른 법정지상권

공유지분 형태는 토지, 건물, 구분소유 등 크게 3가지로 구분이 가능합니다.

각 유형별 법정지상권 문제에 대해 알아봅니다.

 

토지만 공유지분인 경우 법정지상권

 

토지 공유자 한사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어

건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우

관습상의 법정지상권 성립하지 않습니다.

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이는 토지 공유자 1인으로 하여금 자신의 지분을 제외한

다른 공유자의 지분에 대하여서까지

지상권 설정의 처분 행위를 허용하는 셈이 되어

부당하기 때문입니다.

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구분소유적 공유관계인 경우 법정지상권

 

구분소유적 공유관계에 있는 토지의 소유자들이

그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서

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토지 전체에 관해 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로

토지와 건물의 소유자가 달라지게 되면 법정지상권 성립합니다. ​

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건물만 공유지분인 경우 법정지상권

 

건물공유자 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로

소유하면서 토지에만 저당권을 설정하였다가

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그 저당권에 의한 경매로 토지소유자가 달라진 경우는

법정지상권이 성립합니다.

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토지 소유자가 자기뿐만 아니라 다른 공유자들을 위하여도

위 토지의 이용을 인정하고 있었으므로 토지전부에 관하여

건물의 존속을 위한 법정지상권 취득합니다.

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대법원(1987,6,23, 선고, 86다카2188 판)결에 의하면,

​토지의 공유자 중의 1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매함으로써 단순히 토지공유자의 1인에 대하여 관습상의 법정지상권이 성립된 것으로 볼 사유가 발생하였다고 하더라도 당해 토지 자체에 관하여 건물의 소유를 위한 관습상의 법정지상권이 성립된 것으로 보게 된다면

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이는 마치 토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다 할것이므로

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위와 같은 경우에 있어서는 당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 관습상의 법정지상권이 성립될 수 없다고 하지만, 토지공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계일 경우에는, 달리 판단하고 있습니다.

​즉, 대법원 판결(2004다13533)에 의하면, 공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는

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그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 된다고 판단하고 있다.

 

따라서, 토지지분을 경매취득할 경우에는 공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계에 있는지 여부를 경매기록이나 현황조사 등을 통해 면밀하게 확인할 필요가 있습니다.