재건축, 재개발 지역 빌라경매 조심하세요.

대출 규제로 인한 추가 금리 인상 가능성으로 인해 부동산 시장이 얼어붙었지만

빌라의 경우는 다릅니다. 경매에서는 여전히 인기를 받고 있습니다.

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특히 재개발 등 개발 호재가 거론되는 지역에서는 응찰자가 수십 명 몰리는가 하면 감정가를 크게 웃돌며

낙찰이 이뤄지는 사례도 나오고 있습니다.

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연식이 30년을 넘은 노후 빌라의 경우 향후 재개발 시 높은 개발 차익을 거둘 수 있다는 점이 매력으로 많은 투자자들이 주목하는 경매 물건중의 하나 입니다.

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거래가 드문 개발 호재 지역에서 나오는 매물을 잡을 수 있다는 점도 경매 시장의 장점입니다. 장점과 더불어 단점과 있으니 주의가 필요 합니다.

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주의사항

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위반 건축물 여부를 꼼꼼하게 따져보아야 합니다. 빌라는 건축법상 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하여야 하는데, 최저층이나 최상층을 근린시설로 허가받고 5층 이상으로 건축하는 경우가 있습니다.

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근린시설 부문을 주택으로 무단 변경해 사용하다 관할 지자체에 적발되면 이행강제금이 부과될 수 있기 때문입니다. 지자체는 불법 개조된 건축물을 원상 복구할 때까지 최대 1000만원에 달하는 이행강제금을 연 2회 부과합니다.

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위반건축물이란?

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허가 받은 용도와 다르게 사용되는 건축물로 위반사항이 해소될 때까지

이행강제금을 내어야 합니다.

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위반건축물은 시군구 건축행정을 담당하는 부서에서 1,2차 시정명령을 하고

시정되지 않을 경우 계고를 하고 이행할 때까지 해마다 이행강제금을 부과합니다.

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이행강제금은 위반건축의 정도와 내용 즉, 용도변경, 증축, 대수선 정도에 따라 계산합니다.

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이행강제금은 1년에 2회 시정될 때까지 부과됩니다.

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단독주택의 경우 위반사항 시정시까지 매년 1~2년회 부과되고

다세대주택은 최초 벌금이 부과된 시점부터 5년간 한시적으로 부과됩니다.

상가의 이행강제금은 연면적이 85㎡ 가 넘는 주택이나 근린생활시설의 경우

시정되지 않을 경우 기간의 제한없이 매년 부과됩니다.

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건축물대장에 위반건축물로 등재되는 순간 해당 건축물 소유자는

재산권 행사에 제한을 받게 되고, 매매시 집을 내놔도 이행강제금 부담에

매수자가 없는 경우가 발생합니다.

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전세의 경우도 위반 건축물에 대해선 원칙상 전세자금대출이 불가능해 세입자들이 꺼리게 됩니다.

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현금청산에 유의

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​재개발 지역은 경매로 집을 매입하더라도 취득 시기에 따라 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상자가 될 수 있습니다.

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2·4 대책의 일환으로 추진하는 도심공공주택복합사업은 저층 주거지인 빌라를 주요 사업 대상으로 하고 있는데, 현금청산일이 지난해(21년) 6월 29일입니다.

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정부가 발표한 도심복합사업 후보지에 있는 빌라는 지금 경매로 매입 할 경우

현금청산 대상자가 됩니다. 후보지 상태는 아니라도 도심복합사업 추진 이야기가 회자되는 곳이라도 현금청산에 주의해야 합니다.

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향후 뒤늦게 사업 후보지로 지정되더라도 현금청산일을 동일하게 적용받기 때문입니다.

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