가치 하락 걱정 없이 조합원이 될 수 있을지에 대한 판단
동네 어귀의 낡은 빌라 매물을 보다가
"여기 가로주택정비사업 들어간다던데"라는
말을 듣고 마음이 흔들리신 적 있으시죠.
시세보다 싸게 나온 물건을 발견하면
일단 사두면 나중에 새 아파트를
받을 수 있을 거라는 기대가 생깁니다.
주변에서도 "그 동네 지금 들어가면
나중에 입주권 나온다더라"는 말이
심심찮게 들려오기도 합니다.
특히 재건축이나 재개발보다 진입 문턱이
낮다고 알려진 가로주택정비사업 쪽으로
발길이 향하는 분들이 많아졌습니다.
그런데 올해부터 이 계산법이
예전과는 완전히 달라졌습니다.
지금 사면 정말 조합원이 되는지,
그 기준이 최근 법 개정으로 바뀌었다는 사실을
이 글에서 차근차근 풀어보겠습니다.
가로주택정비사업 시작된 배경
가로주택정비사업은 대규모 재개발과 달리
정비구역 지정 없이도 추진할 수 있도록
만들어진 소규모주택정비 방식입니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
줄여서 흔히 빈집법이라 부르는 법률이
이 사업의 근거가 되고 있습니다.
낡은 저층주거지를 도로 폭 넓히듯
한 블록 단위로 손질한다는 의미에서
가로주택이라는 이름이 붙었습니다.
대규모 재건축처럼 조합원 동의를
수백 명씩 받을 필요가 없다 보니
사업 속도가 빠르다는 장점이 있습니다.
정비구역 지정부터 시작하는 일반 재건축은
그 절차에만 평균 이년 반 가까이
걸리는 것으로 알려져 있습니다.
가로주택정비사업은 이 단계를 건너뛰고
바로 조합 설립으로 넘어갈 수 있어
정책적으로 계속 장려돼 왔습니다.
정부 입장에서도 대규모 철거 없이
낡은 주거지를 점진적으로 정비할 수 있어
선호하는 방식 가운데 하나였습니다.
그래서 그동안 이 사업의 가장 큰 특징은
조합원 지위를 사고파는 데 있어서
사실상 제한이 거의 없었다는 점입니다.
재건축이나 재개발은 조합설립 이후
집을 사도 조합원이 되지 못하고
현금청산되는 경우가 많았습니다.
반면 가로주택정비사업은 관리처분 이후
매매를 해도 조합원 자격을 얻는 경우가
비교적 흔하게 존재했습니다.
이런 이유로 투자자들 사이에서는
가로주택정비사업이 늦게 들어가도
안전한 투자처로 통했습니다.
바뀐 조합원 자격 구조
이 특례가 최근 법 개정으로 크게 좁혀졌습니다.
이월 이십칠일부터 시행된 개정 법률은
투기과열지구 안에서 조합설립인가를 받은
가로주택정비사업과 소규모재개발사업에도
재건축과 똑같은 조합원 지위양도 제한을
적용하도록 새로 규정했습니다.
즉 투기과열지구 안에서 조합설립인가가
이미 난 사업장이라면 그 이후 건물이나
토지를 사들인 사람은 조합원이 될 수 없고
원칙적으로 현금청산 대상이 됩니다.
다만 기존 소유자가 일세대 일주택자로
일정 기간 이상 소유하고 거주한 경우에는
예외적으로 지위 양도가 허용됩니다.
문제는 지금 서울 전 지역과
경기도 일부 지역이 투기과열지구로
지정돼 있다는 사실입니다.
서울 전역에서 진행되는 가로주택정비사업 대부분이
이 규제의 적용권 안에 들어와 있다고
보셔야 합니다.
실제로 한국부동산원 집계에 따르면
서울에 등록된 가로주택정비사업만
이백 곳이 넘습니다.
이 가운데 상당수가 이미 조합설립인가를
받은 단계에 와 있어서, 매물을 살 때
인가 시점을 반드시 확인해야 합니다.
부동산 중개 현장에서는 아직도
예전 기준으로 설명하는 경우가 있어
직접 확인하는 노력이 필요합니다.
조합설립인가 여부는 계약 전에
관할 구청이나 조합 사무실을 통해
직접 확인할 수 있는 사항입니다.
등기부등본만으로는 확인이 안 되므로
반드시 정비사업 정보몽땅 같은
공개 시스템을 함께 살펴봐야 합니다.
중개인의 설명만 믿고 계약했다가
뒤늦게 현금청산 대상임을 알게 되는
사례가 앞으로 늘어날 수 있습니다.
앞으로의 리스크와 기회
조합설립인가 전 단계 사업장을 매수한다면
여전히 조합원 자격을 얻을 가능성이
상대적으로 높은 편입니다.
반대로 인가 이후 매물을 매수했다가
조합원이 아닌 현금청산 대상이 되면
시세보다 낮은 감정평가금액만 받게 됩니다.
새 아파트 입주권을 기대하고 들어갔다가
투자금만 묶이는 상황이 생길 수 있어
각별한 주의가 필요합니다.
특히 매매가와 감정평가금액의 차이가
큰 지역일수록 현금청산으로 인한
손실 폭이 커질 수 있습니다.
임대인 입장에서도 세입자에게
정비사업 진행 상황을 미리 알려줘야
분쟁을 줄일 수 있습니다.
다만 동의율 요건이 낮아지면서
사업 추진 속도 자체는 빨라질 것으로
기대되는 부분도 있습니다.
가로주택정비사업과 소규모재개발의
조합설립 동의율이 팔십 퍼센트에서
칠십오 퍼센트로 낮아졌고
소규모재건축은 칠십오 퍼센트에서
칠십 퍼센트로 완화됐습니다.
사업성 좋은 구역이라면 절차가
더 빠르게 진행될 여지가 커진 셈입니다.
동의율이 낮아진 만큼 조합설립인가
시점 자체가 앞당겨질 가능성도
함께 고려해야 합니다.
즉 매수를 미루다가 어느 순간
인가가 나버리면 조합원 자격을
놓칠 수도 있다는 의미입니다.
투기과열지구 지정은 언제든 해제될 수 있어
매수 시점의 규제 상황을 그때그때
다시 확인하는 습관도 중요합니다.
반대로 지금은 비규제지역이라도
집값이 급등하면 언제든 새로
투기과열지구로 묶일 수 있습니다.
그러니 계약 직전에 국토교통부 공고와
지자체 정비사업 홈페이지를 함께
확인하는 절차가 필수적입니다.
결국 매수를 고민하는 분이라면
가격보다 먼저 조합설립인가 여부와
투기과열지구 해당 여부부터 따져야 합니다.
한 줄로 정리하면, 가로주택정비사업 조합원 자격은
이제 매수 시점이 아니라 조합설립인가 시점이
가르는 문제에 가깝습니다.
본 정보는 투자 참고용이며
투자 결과에 대한 법적 책임은 지지 않습니다.
모든 투자는 본인의 판단과 책임하에
진행하시기 바랍니다.
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