감정평가서를 받고 한숨 쉬어본 적 있으신가요
재개발 구역에 오래된 집 한 채를 가지고 계신 분이라면
감정평가서를 받아 들고 생각보다 낮은 숫자에 놀란 적 있으실 겁니다.
옆집은 나보다 훨씬 높게 나왔다는 소문을 듣고
나만 손해 보는 건 아닐까 싶어 마음이 복잡해지시죠.
그래서 인터넷에는 감정평가액을 확 올려준다는
이른바 신의 한 수 같은 이야기들이 떠돌아다닙니다.
하지만 감정평가는 법으로 정해진 기준과 절차에 따라
객관적으로 산정되는 금액입니다.
특정 로비나 요령으로 금액이 크게 바뀐다면
그 자체가 제도의 공정성을 해치는 일이 될 겁니다.
오늘은 그 기준이 무엇이고
그 안에서 조합원이 실제로 챙길 수 있는 부분은 무엇인지 살펴보겠습니다.
종전자산 감정평가라는 제도의 뿌리
재개발이나 재건축 사업에서는
조합원이 가진 땅과 건물을 먼저 평가하는 절차를 거칩니다.
이를 종전자산 평가라고 부르는데
훗날 새 아파트를 받을 때 기준이 되는 권리가액을 정하는 작업입니다.
이 평가는 사업시행인가 고시일이나
관리처분계획 인가고시일을 기준으로 특정 시점에 이뤄집니다.
기준일을 정해두는 이유는
사업 진행에 따른 기대심리가 가격에 반영되지 않도록 막기 위해서입니다.
즉 재개발 소문이 퍼져 주변 시세가 뛰더라도
감정평가에는 그 기대감이 원칙적으로 포함되지 않습니다.
감정평가사는 원가법과 거래사례비교법
수익환원법이라는 세 가지 방식을 함께 활용해 금액을 산정합니다.
토지는 인근 표준지 공시지가를 기준으로 삼고
건물은 구조와 노후도를 따져 원가법으로 가치를 매기는 방식입니다.
여기에 인근 지역의 실제 거래 사례를 참고하는 거래사례비교법과
임대료를 기준으로 수익 가치를 따지는 수익환원법도 보조적으로 활용됩니다.
다만 재개발 구역 내 거래는 개발 기대감이 섞여 있는 경우가 많아
그대로 참고하기보다는 구역 밖의 유사 사례를 우선시하는 것이 원칙입니다.
이 절차는 조합원 간 형평성을 지키고
분쟁을 줄이기 위한 최소한의 안전장치이기도 합니다.
정비사업 특성상 같은 구역 안에서도 집집마다 상태와 위치가 달라
평가 기준을 명확히 세워두지 않으면 갈등이 커질 수밖에 없습니다.
그래서 법령은 감정평가사 두 곳 이상을 선정해
서로 다른 평가 결과를 비교하도록 요구하고 있습니다.
감정평가 금액이 정해지는 실제 구조
조합원이 받게 될 권리가액은
이 종전자산 평가액에 비례율을 곱해서 계산됩니다.
비례율은 전체 분양 수입에서 사업비를 뺀 금액을
종전자산 평가 총액으로 나눈 비율입니다.
비례율이 높을수록 조합원에게 유리하고
반대로 낮으면 같은 감정평가액이라도 손에 쥐는 몫이 줄어듭니다.
여기서 중요한 점은 내 집 하나의 감정평가액을 올린다고
반드시 내 몫이 커지는 것은 아니라는 사실입니다.
내 감정평가액이 오르면 종전자산 평가 총액도 함께 늘어나
비례율 자체가 낮아질 수 있기 때문입니다.
결국 개별 조합원의 이익은 감정평가액 하나가 아니라
전체 사업비와 분양 수익 구조에 함께 좌우되는 셈입니다.
일반분양가가 높게 형성되고 사업비가 절감될수록
비례율이 함께 올라가 조합원 전체의 몫이 커지는 구조입니다.
반대로 공사비가 예상보다 늘어나거나 분양 시장이 침체되면
감정평가액이 그대로여도 실제로 받는 몫은 줄어들 수 있습니다.
그럼에도 실제 집을 어떻게 관리하고 있었는지에 따라
개별 물건의 평가액에는 분명한 차이가 생깁니다.
건물 노후도, 수리 이력, 대지지분 크기가
평가액을 가르는 대표적인 요인으로 꼽힙니다.
같은 면적이라도 채광이나 향처럼 개별 물건이 가진
고유한 조건이 반영되면서 미세한 차이가 생기기도 합니다.
이런 요인들은 감정평가사가 현장에서 직접 확인하는 부분인 만큼
평소 관리 상태가 고스란히 숫자로 드러나는 셈입니다.
조합원이 실제로 챙길 수 있는 부분
집을 오래 방치해 상태가 나쁘다면
같은 면적이라도 낮은 점수를 받을 가능성이 있습니다.
감정평가사가 방문할 때 세입자에게만 맡기지 않고
소유자가 직접 상태를 설명하는 편이 도움이 될 수 있습니다.
새시나 배관을 교체한 이력, 수리 영수증 등
객관적인 자료를 미리 준비해 두는 것도 방법입니다.
주변에 비슷한 조건으로 이미 감정평가를 받은 사례가 있다면
참고 자료로 정리해 두는 것도 도움이 될 수 있습니다.
다만 이런 노력이 감정평가액을 극적으로
바꿔줄 것이라 기대하는 것은 위험합니다.
감정평가는 어디까지나 법정 기준에 따른 보수적인 산정이라
큰 폭의 차이를 만들어내기는 어렵기 때문입니다.
평가 결과에 이의가 있다면
정해진 기간 안에 재감정을 신청할 수 있는 절차도 마련돼 있습니다.
이 경우에도 감정평가사 개인의 재량보다
법에서 정한 기준을 근거로 다투는 것이 원칙입니다.
이의신청서에는 감정적인 호소보다
구체적인 근거 자료를 담는 것이 재감정 과정에서 더 설득력을 가집니다.
무리하게 특정 감정평가사에게 청탁하려는 시도는
오히려 절차상 불이익으로 돌아올 수 있다는 점도 유의해야 합니다.
같은 구역 안에서도 물건마다 조건이 다른 만큼
막연한 소문보다 내 물건의 실제 상태를 먼저 점검하는 편이 낫습니다.
정확한 권리가액과 분담금 계산은 조합 공고문과
전문가 상담을 통해 개별적으로 확인해 보시길 바랍니다.
한 줄로 정리하면 재개발 감정평가액을 올리는 신의 한 수는 없으며
집의 상태를 정직하게 관리하고 절차를 이해하는 것이 최선의 대응입니다.
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