조합원 분양가가 항상 싸다는 말, 정말 맞을까요
재개발 구역 근처를 지나다 보면
조합원 분양가가 일반 분양가보다 훨씬 싸다는 말을 자주 듣게 됩니다.
그래서 무조건 조합원이 되는 게 이득이라고
생각하시는 분들이 많으실 겁니다.
프리미엄을 얹어서라도 조합원 입주권을 사려는 사람이
많은 것도 이런 통념 때문일 겁니다.
하지만 실제로는 사업 상황에 따라
그 차이가 크게 줄거나 심지어 뒤집히는 경우도 있습니다.
그렇다면 조합원 분양가는 왜 대체로 더 낮게 책정되고
어떤 상황에서 그 전제가 흔들리는 걸까요.
오늘은 그 구조를 하나씩 뜯어보겠습니다.
두 분양가는 애초에 계산법이 다릅니다
일반 분양가는 시공사의 이윤과 마케팅 비용
분양 리스크에 대한 프리미엄까지 더해 시세를 기준으로 책정됩니다.
즉 수요가 많고 주변 시세가 높을수록
일반 분양가는 그만큼 올라가는 구조입니다.
반면 조합원 분양가는 이미 사업에 참여한 조합원을 대상으로
사업 원가에 가깝게 산정된다는 점에서 출발부터 다릅니다.
조합원은 자신이 가진 땅과 건물을 감정평가 받아
그 가치를 권리가액이라는 형태로 인정받습니다.
새 아파트 조합원 분양가에서 이 권리가액을 뺀 나머지가
조합원이 추가로 부담해야 할 분담금이 됩니다.
즉 조합원은 이미 자산의 일부를 사업에 제공한 상태이기 때문에
전체 분양가 자체가 시세보다 낮게 설계되는 것이 원칙입니다.
일반분양자는 반대로 아무런 자산도 제공하지 않은 채
분양가 전체를 현금으로 납부해야 하는 구조입니다.
같은 아파트, 같은 평형이라도 누가 어떤 방식으로 값을 치르느냐에 따라
전체 자금 계획이 완전히 달라지는 셈입니다.
이 차이를 이해하지 못한 채 단순히 숫자만 비교하면
실제 부담의 크기를 잘못 판단하기 쉽습니다.
할인 폭이 만들어지는 실제 이유
조합이 일반분양 물량의 가격을 높게 책정하는 이유는
그 수입으로 전체 사업비를 충당해야 하기 때문입니다.
일반분양 수입이 늘어날수록 비례율이 높아지고
결국 조합원 전체가 나눠 갖는 몫도 커지는 구조입니다.
이런 이유로 조합은 일반분양가를 최대한 높이려 하고
반대로 조합원 분양가는 상대적으로 낮게 유지하려는 경향이 있습니다.
이 과정에서 조합과 시공사, 일반분양자, 조합원 사이의 이해관계가
서로 얽히며 최종 분양가가 결정되는 셈입니다.
실제 사례를 보면 조합원 분양가가 3.3제곱미터당
2천4백만 원 수준일 때 일반 분양가는 3천2백만 원까지 벌어지기도 했습니다.
같은 면적 기준으로 계산하면 이런 차이는
수억 원의 자금 부담 차이로 이어질 수 있습니다.
또 다른 사업지에서는 조합원 분양가가 5억 원 수준이었지만
일반 분양가는 8억 원을 넘어선 경우도 확인됩니다.
입지가 좋고 희소성이 큰 구역일수록
이 격차가 더 크게 벌어지는 경향을 보입니다.
다만 이 할인은 공짜로 주어지는 혜택이 아니라
조합원이 먼저 감수한 위험에 대한 보상 성격이 강합니다.
조합원은 사업 초기부터 이주비 이자와 재산세
사업 지연 가능성까지 떠안은 채 오랜 시간을 기다려야 합니다.
일반분양자는 완공이 임박한 시점에 들어오는 만큼
이런 초기 리스크를 대부분 피해 갈 수 있습니다.
결국 조합원이 받는 할인은 시간과 위험을 먼저 부담한 대가로
나중에 돌려받는 보상에 가깝다고 볼 수 있습니다.
할인 전제가 흔들리는 경우도 있습니다
문제는 공사비가 계획보다 크게 늘어나거나
분양 시장이 침체되는 경우에 나타납니다.
최근 몇 년 사이 자재값과 인건비가 크게 오르면서
공사비가 이전보다 두 배 가까이 상승한 사업지도 있습니다.
같은 시기 분양 시장이 얼어붙으면 일반분양 물량마저
제값을 받지 못해 사업비 부족이 더 심해질 수 있습니다.
수입은 줄고 비용은 늘어나면 사업 전체의 수익성이 나빠지고
그 부담은 고스란히 조합원의 분담금 증가로 이어집니다.
극단적인 경우에는 분담금이 눈덩이처럼 불어나
조합원 분양가가 일반 분양가와 비슷한 수준까지 오르기도 합니다.
실제로 사업성이 크게 악화된 일부 현장에서는
조합원이 오히려 일반분양자보다 비싸게 아파트를 사는 사례도 보고됩니다.
이런 경우는 대체로 조합 설립부터 완공까지 걸린 기간이 길고
그 사이 자잿값과 인건비가 큰 폭으로 뛴 사업지에서 나타나는 경향이 있습니다.
이런 경우 조합원은 오랜 기간 자금이 묶인 데다
더 비싼 값을 치르는 이중의 부담을 지게 되는 셈입니다.
특히 사업 초기 단계에 조합원이 됐다가 완공까지 오래 걸린 사업지일수록
이런 위험에 노출될 가능성이 커집니다.
지역 주택조합처럼 사업 구조 자체가 불안정한 경우에는
분담금이 애초 예상보다 수천만 원 이상 늘어난 사례도 보고되고 있습니다.
그렇기 때문에 조합원 지위를 유지할지 여부는
현재 시점의 소문이 아니라 사업성 자체를 따져 판단해야 합니다.
주변 시세와 예상 분담금을 비교해 실제로 남는 차익이
얼마나 되는지를 꼼꼼히 계산해 보는 과정이 반드시 필요합니다.
같은 조건이라도 분담금이 시간이 지나며 어떻게 바뀌어 왔는지
조합 공고문의 이전 자료들을 함께 살펴보는 것도 방법입니다.
공사비 증액이 여러 차례 있었던 사업지라면
남은 공정에서도 추가 인상이 있을 수 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다.
한 줄로 정리하면 조합원 분양가는 대체로 낮게 형성되지만
그 할인은 확정된 것이 아니라 사업성에 따라 달라지는 변수에 가깝습니다.
막연히 조합원이 무조건 유리하다고 단정하기보다
내가 속한 사업지의 진행 상황을 직접 확인해 보시길 바랍니다.
본 정보는 투자 참고용이며
투자 결과에 대한 법적 책임은 지지 않습니다.
모든 투자는 본인의 판단과 책임하에 진행하시기 바랍니다.
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