전세 계약을 앞두고 등기부등본부터
꼼꼼히 확인해 보신 적 있으시죠.
혹시 이 집 보증금이 나중에
제대로 돌아올지 걱정되셨을 겁니다.
정부가 이 불안을 없애겠다며
안심신탁이라는 카드를 꺼냈습니다.
그런데 정작 집주인들 사이에서는
전세를 놓지 않겠다는 말이 나옵니다.
세입자를 지키려는 제도가 왜
전세 매물을 줄일 수 있다는 걸까요.
이 글에서 그 구조를 풀어보겠습니다.
전세금이 흔들리기 시작한 이유
한국의 전세는 원래 집주인이
세입자에게 목돈을 무이자로 빌리고
그 돈으로 집을 사는
구조였습니다.
문제는 집값이 떨어지거나
집주인이 돈을 다른 곳에 써버리면
돌려줄 보증금이
사라진다는 점입니다.
이런 위험을 대비하려고 나온 상품이
전세보증금반환보증이었습니다.
집주인이 돈을 못 돌려주면
공적기관이 먼저 갚아주고
나중에 집주인에게
청구하는 방식입니다.
그런데 이천이십삼 년 전세사기 사태를 거치며
이 대위변제 규모가 걷잡을 수 없이 커졌습니다.
이천이십사 년 한 해에만 대위변제액이
사조사천팔백구십육억 원까지 치솟았고
누적 미회수 금액도
삼조 원을 넘겼습니다.
대신 갚아준 돈을 다 받아내지 못하니
결국 공적기관의 재정이 휘청였던 셈입니다.
보증 제도만으로는 사고를 막기보다
사후에 수습하는 데 그친다는 한계입니다.
다행히 최근 들어서는 상황이
조금씩 나아지는 흐름도 보입니다.
이천이십오 년 대위변제액은
일조칠천구백삼십오억 원으로
전년 대비 절반 넘게
줄었습니다.
채권 회수율도 이천이십삼 년
십사점삼퍼센트에서
지난해에는
팔십사점팔퍼센트까지 올랐습니다.
그럼에도 정부가 안심신탁까지 추진하는 이유는
사고가 터진 뒤 수습하는 방식만으로는
근본적인 재발 방지가
어렵다는 판단 때문입니다.
이 문제를 근본적으로 막기 위해
정부가 꺼낸 카드가 안심신탁입니다.
안심신탁이 작동하는 방식
안심신탁은 세입자가 낸 보증금을
집주인 개인 계좌가 아니라
주택도시보증공사 산하 기구가
직접 보관하고 운용하는 제도입니다.
기존 보증보험과 다른 점은
돈의 소유 형태 자체를 바꾼다는 것입니다.
보증보험은 사고가 나야 대신 갚아주지만
신탁은 애초에 보증금을 집주인 손에서 분리해 둡니다.
기구는 이 돈을 국채 같은
안전자산이나 사업에 투자해 수익을 내고
그 수익을 매달
집주인에게 돌려줍니다.
계약이 끝나면 집주인을 거치지 않고
세입자에게 곧바로 보증금을 돌려줄 수 있어
반환 사고 자체가
원천 차단됩니다.
집주인 입장에서도 신탁에 맡긴 만큼
보증보험 가입 대상 금액이 줄어들어
수수료 부담이
줄어드는 장점이 있습니다.
처음에는 등록임대사업자만 대상이었지만
정부는 이번 하반기 경제성장전략에서
다주택자나 비거주 일주택자 같은
일반 임대인까지 범위를 넓혔습니다.
미국이나 영국에서도 보증금을
제삼자 기구가 맡아 두는 제도가 자리 잡고 있습니다.
다만 이들 나라의 보증금은
담보 성격이 강한 반면
한국의 전세금은 집주인의
핵심 자금줄 역할을 해왔다는 차이가 있습니다.
그래서 같은 이름의 신탁 제도라도
한국에서는 훨씬 더 큰 반발에 부딪힐 수 있습니다.
임대인이 등을 돌리는 이유
문제는 이 제도가 자발적 참여를
전제로 한다는 점입니다.
전세보증금은 집주인 입장에서
사실상 무이자로 빌린 주택자금입니다.
이 돈으로 대출을 갚거나
다른 집을 사는 데 활용해 온 것이
지금까지의
전세 구조였습니다.
그런데 이 돈을 자유롭게 쓰지 못하고
기구에 맡겨야 한다면 그만큼 기회비용이 발생합니다.
시장에서 기대하는 임대수익률을
신탁 운용수익이 넘어서지 못한다면
참여할 유인 자체가
사라집니다.
한국부동산원 통계를 보면
지난달 수도권 전세수급지수는
백십점이로 한 달 전
백칠점육보다 더 올라간 것으로 나타났습니다.
수급지수가 백을 넘을수록
공급이 부족하다는 뜻인데
전세는 이미 부르는 게
값인 상황이라는 신호입니다.
이런 시장에서 굳이 수익률도 불확실한
신탁에 돈을 맡길 집주인이 많지 않다는
우려가 업계에서
꾸준히 나오고 있는 이유입니다.
업계에서는 전세보증금이
사실상 무이자 차입에 가깝다며
임대인에게 선택권을 온전히 주지 않으면
재산권 침해 논란이 생길 수 있다는 지적도 나옵니다.
관련 통계 자료 보러 가기:
https://biz.heraldcorp.com/article/10811014
전세소멸이 앞당겨질 수 있는 이유
임대인 입장에서 신탁 참여로
자금 운용이 막히는 만큼
그 부담을 전가할
방법을 찾게 됩니다.
가장 손쉬운 방법이 전세를
월세로 돌리거나 관리비를 올리는 것입니다.
같은 기간 월세수급지수도
백칠점사에서 백구점일로 올라
월세 역시 공급이
빠듯한 상황인 것으로 확인됩니다.
세입자를 지키려던 정책이
오히려 전세 매물을 줄이고
주거비 부담을 키울 수
있다는 역설이 여기서 생겨납니다.
임대인 입장에서는 신탁 의무 비율이나
상품 선택 폭에 따라
운용할 수 있는
자금 범위가 크게 달라질 것으로 보입니다.
특히 빌라나 오피스텔 같은
비아파트는 아파트보다 자금 사정이 빠듯한
경우가 많아
신탁 참여를 더 꺼릴 가능성이 큽니다.
이 경우 비아파트 전세 매물이
먼저 줄어들고 그 여파가
서민층 세입자에게
먼저 닿을 수 있다는 우려도 있습니다.
투자자라면 신탁 도입 이후
비아파트 전세 매물의 감소 흐름을 눈여겨볼 필요가 있습니다.
세입자라면 전세를 구할 때
집주인의 신탁 가입 여부와
전월세 전환 조건을
함께 비교해 보는 게 유리합니다.
반대로 신탁 의무 비율을 낮추고
세제 혜택 같은 인센티브를 함께 설계한다면
참여율이 달라질
여지도 있습니다.
향후 구체적인 신탁 상품 구조와
의무 가입 비율이 어떻게 정해지느냐에 따라
전세 시장의 방향이
크게 갈릴 것으로 보입니다.
결국 관건은 신탁 상품의 수익률이
현재 전월세전환율인 사점오퍼센트를
넘어설 수
있느냐에 달려 있습니다.
한 줄로 정리하면, 안심신탁은 세입자 보호라는 목적과 달리
임대인의 참여 유인이 없다면 전세의 월세화를 앞당기는 신호가 될 수 있습니다.
본 정보는 투자 참고용이며
투자 결과에 대한 법적 책임은 지지 않습니다.
모든 투자는 본인의 판단과
책임하에 진행하시기 바랍니다.
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