최근 부동산 뉴스를 보면 수도권 아파트 시장이 다시 뜨거워졌다는 이야기가 자주 나옵니다.
매수는 안 하고 있지만 괜히 불안해지는 분들도 많으실 겁니다.
전셋값도 함께 오르면서 이대로 있다가는 더 밀려나는 게 아니냐는 걱정도 커지고 있습니다.
그런데 거래량이 늘었다는 말과 실제 통계를 나란히 놓고 보면, 조금 결이 다른 부분이 눈에 띕니다.
숫자로는 오히려 줄어든 지표도 있는데, 왜 시장은 급증했다고 말하는 걸까요.
오늘은 그 온도차가 어디서 생기는지 하나씩 짚어보겠습니다.
거래량이 아니라 오름 거래 비중이 먼저 튀었다
먼저 정확히 짚어야 할 부분이 있습니다.
직방이 국토교통부 실거래 데이터를 분석한 결과, 지난 6월 서울 아파트 매매 중 직전 거래보다 높은 가격에 팔린 이른바 상승거래 비중은 57.1%로, 전월 47.7%보다 9.4%포인트 늘었습니다.
여기서 상승거래 비중이란 같은 단지, 같은 평형의 직전 거래 가격과 비교해 이번에 더 비싸게 팔린 거래가 전체 거래에서 차지하는 비율을 말합니다.
거래 건수 자체가 아니라, 거래가 이뤄질 때마다 가격이 갱신되는 정도를 보여주는 지표라고 이해하시면 됩니다.
상승거래 비중이 50%를 넘는 자치구는 5월 5곳에서 6월 강남구와 광진구를 제외한 23곳으로 확대됐습니다.
반면 같은 기간 집계된 서울 아파트 거래량 자체는 5월 7681건에서 6월 3105건으로 오히려 줄어든 상태입니다.
다만 6월 거래는 신고 기한이 아직 남아 있어 추가로 반영될 여지가 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.
정리하면 지금 시장에서 먼저 튀어 오른 건 거래 건수가 아니라, 거래가 이뤄질 때마다 가격이 갱신되는 속도라는 뜻입니다.
앞서 1월 국토교통부 주택통계에서는 서울 아파트 매매 거래량이 전월 대비 22% 늘어난 5945건을 기록하며 반등한 바 있습니다.
이런 흐름이 겹치면서 시장 참여자들 사이에서는 거래가 살아나고 있다는 인식이 먼저 자리를 잡은 것으로 보입니다.
정리하면 매수자 입장에서는 매물이 나오는 족족 더 높은 값에 팔리는 모습을 지켜보며 조급함을 느끼게 되고, 이 조급함이 다시 다음 거래의 가격을 밀어 올리는 흐름으로 이어지고 있는 셈입니다.
왜 오름 거래가 이렇게 빨리 늘었을까
이 흐름의 배경에는 공급 부족 우려가 자리하고 있습니다.
한국건설산업연구원에 따르면 2026년 연간 입주 예정 물량은 10만212호로, 2025년 15만2433호보다 35% 줄어들 것으로 예상됩니다.
공사비 상승과 사업성 악화로 정비사업이 지연되면서 서울 입주 물량이 더 줄어들 수 있다는 우려도 함께 나오고 있습니다.
공급이 줄어들 것이라는 전망이 퍼지면 실수요자 입장에서는 더 오르기 전에 사야 한다는 심리가 앞서게 됩니다.
여기에 자금 흐름도 맞물립니다.
한국은행 통계에 따르면 지난 7월 은행 가계대출 잔액은 전월 대비 9조7000억원 늘며 2004년 통계 작성 이후 최대 증가폭을 기록했습니다.
같은 시기 광의통화(M2)는 3411조8000억원으로 전월보다 26조8000억원, 요구불예금 등 즉시 현금화가 가능한 협의통화(M1)는 16조1000억원 늘었습니다.
이는 곧바로 투자에 쓰일 수 있는 대기 자금이 그만큼 커졌다는 뜻으로, 이 자금 일부가 아파트 매수로 흘러 들어갔을 가능성이 큽니다.
쉽게 말해 은행 계좌에 머물던 돈이 대출과 맞물려 부동산 쪽으로 이동할 준비를 마친 상태라고 볼 수 있습니다.
공급 부족 우려와 대기 자금 증가가 같은 시기에 겹치면서, 심리적 요인과 실제 자금 여력이 함께 상승거래 비중을 밀어 올린 셈입니다.
지역별로 보면 중랑, 관악, 영등포, 금천구처럼 상대적으로 중저가 아파트가 몰린 지역에서도 상승거래 비중이 크게 늘었습니다.
그동안 상승 흐름에서 다소 비켜나 있던 지역까지 매수세가 번지고 있다는 신호로 해석됩니다.
지금 시점에서 함께 봐야 할 변수들
다만 이 흐름을 그대로 하반기 내내 이어질 확정된 상승으로 단정 짓기는 이릅니다.
5월 다주택자 양도세 중과가 재개되고 규제지역 담보대출 만기 연장이 원칙적으로 불허되는 등 대출 문턱은 오히려 높아진 상태입니다.
세제 개편안과 추가 규제지역 지정 여부, 하반기 기준금리 방향까지 겹치면서 시장을 흔들 변수는 여전히 많이 남아 있습니다.
실제로 거래량 자체가 아직 뚜렷하게 회복됐다고 확정하기 이른 만큼, 상승거래 비중이라는 지표 하나만으로 시장 전체를 판단하는 것은 조심할 필요가 있습니다.
지역별 온도차도 뚜렷합니다.
서울과 수도권 핵심지는 공급 부족으로 가격 방어력이 유지되는 반면, 지방과 비선호 지역은 미분양이 쌓이며 약세가 이어지는 양극화 흐름이 함께 나타나고 있습니다.
한 줄로 정리하면, 지금의 수도권 아파트 시장은 거래량이 폭발적으로 늘었다기보다 적은 거래 안에서 가격이 빠르게 갱신되는 국면에 가깝습니다.
숫자 하나에 휩쓸리기보다 거래량과 상승거래 비중, 대출 규제까지 함께 놓고 판단하시길 권해드립니다.
본 정보는 투자 참고용이며
투자 결과에 대한 법적 책임은 지지 않습니다.
모든 투자와 매수 결정은 본인의 판단과 책임하에 진행하시기 바랍니다.
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