서울 아파트값이 8월인데 오르는 진짜 이유
이 글은 과거 특정 예측을 다시 검증하는 자리가 아니다.
지금 서울 시장에서 벌어지고 있는 현상 자체를 처음부터 파고드는 신규 분석이다.
여름은 원래 부동산 비수기다.
휴가철에 거래가 뜸해지고, 금리가 오르면 매수 심리가 눌리는 게 지금까지의 상식이었다.
실제로 한국은행은 지난 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올렸다.
물가가 두 달 연속 3%대를 기록하자 인하 사이클에 사실상 마침표를 찍은 것이다.
시장 참여자 다수는 이쯤에서 상승 속도가 꺾일 거라 봤다.
대출이자가 오르면 중저가 지역부터 매수세가 식는다는 게 통념이었으니까.
그런데 실제 수치는 정반대로 움직였다.
한국부동산원 7월 넷째 주 조사에서 서울 아파트값은 전주 대비 0.25% 올랐다.
이걸로 77주 연속 상승이다.
같은 기간 누적 상승률은 15.55%로, 2020~2022년 문재인 정부 시기의 역대 최장 상승기(85주, 누적 7.71%)보다 두 배 넘게 가파르다.
상승 기간은 8주 짧은데 오른 폭은 두 배다.
KB부동산 조사에서는 중랑구가 한 주 새 0.90% 뛰며 2008년 금융위기 직전 이후 18년 만에 최대 상승폭을 기록했다.
강남이 아니라 중랑, 강북, 금천 같은 외곽·중저가 지역이 오름세를 주도하고 있다는 뜻이다.
매수우위지수도 89.2로 3주 연속 올랐다.
전세시장도 같이 뛴다.
서울 아파트 전셋값은 이번 상승기 동안 10.19% 올라, 과거 최장 상승기의 9.00%를 넘어섰다.
전세 매물이 부족해지자 임차 수요 일부가 매매로 넘어가고, 이게 다시 매매가를 밀어 올리는 순환이 생긴 것이다.
한줄 코멘트: 금리를 올려도 안 잡히는 이유는 간단하다. 대출 부담보다 “지금 아니면 더 못 산다”는 조바심이 더 크게 작용하고 있다는 것.
원인을 더 파고들면 공급 쪽 숫자가 나온다.
2026년 서울 아파트 착공 물량은 과거 10년 평균 대비 56% 급감했다.
전국 평균 감소폭(43%)보다도 심각하다.
서울은 신규 택지가 거의 없어서 공급을 늘릴 유일한 길이 재건축·재개발인데, 재건축초과이익환수제 때문에 사업성이 낮아지면 조합원들이 사업 자체를 반대하게 되는 구조적 딜레마에 갇혀 있다.
정부는 "닥치고 공급"을 외치면서도 정작 가장 강력한 공급 수단인 재건축 활성화에는 선을 그었다.
청와대 정책실은 매입 임대와 비아파트 공급 확대를 우선순위로 제시했고, 서울시는 재건축·재개발 규제 완화를 요구하는 정반대 입장이다.
한줄 코멘트: 겉으로는 정부와 서울시가 충돌하는 것처럼 보이지만, 사실 둘 다 "집값을 자극하지 않으면서 공급을 늘리고 싶다"는 같은 딜레마를 다른 방식으로 풀려는 것뿐이다. 문제는 그 딜레마가 안 풀리는 동안 착공 물량은 계속 줄고 있다는 것.
여기에 외국인 자금까지 더해진다.
도이체방크의 2025년 세계 물가 지도 조사에서 서울의 3.3㎡당 아파트 가격은 세계 4위로, 런던과 뉴욕을 이미 넘어섰다.
나이트프랭크 집계로는 서울 상위 5% 프라임 주택 가격이 1년 사이 25.2% 올라 도쿄 다음으로 상승폭이 컸다.
외국인 매수자가 초고가 단지에서 신고가를 찍으면, 그 신고가가 다음 거래의 기준점이 되어 시장 전체 호가를 끌어올리는 식이다.
금리, 공급, 전세, 해외자금까지 네 가지 힘이 같은 방향으로 밀고 있으니, 여름 비수기라는 계절 요인 하나로는 이 흐름을 막기 어렵다.
둑이 이미 새고 있는데 수문 하나만 잠그는 격이다.
김용범 청와대 정책실장은 최근 방송에 나와 "매입 임대 공급 활성화가 제일 효과가 있다"고 말했지만, 시장은 이미 그 정도 대책으로는 부족하다는 신호를 계속 보내고 있다.
당분간 서울 아파트값은 재건축 규제를 둘러싼 정부와 서울시의 입장 차가 좁혀지지 않는 한, 지금의 상승 흐름을 스스로 멈추기 어려워 보인다.
물이 빠질 때를 기다리다 밀물에 발이 잠기는 격이라는 말이 지금 이 시장에 딱 맞는 비유일 것이다.
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