월 152만원이면 되겠네요, 라는 말
은행 창구에서 상담을 받고 나오면
머릿속에 남는 숫자는 하나입니다.
매달 갚아야 하는 금액입니다.
3억원을 빌리면 월 150만원쯤이라는 계산이 나옵니다.
월급에서 그 정도는 감당할 수 있겠다고 생각합니다.
그러고는 계약서에 서명합니다.
그런데 30년 뒤에 통장에서 나간 총액을 더해보면
숫자가 완전히 달라집니다.
오늘 붙잡을 질문은 하나입니다.
3억원을 빌리면 실제로 얼마를 갚게 되는 걸까요.
이 글에서 그 구조를 풀어보겠습니다.
모기지의 어원에는 죽음이 들어 있습니다
주택담보대출을 영어로 모기지(mortgage)라고 부릅니다.
이 단어는 라틴어에서 온 두 조각으로 되어 있습니다.
앞의 mort는 죽음을 뜻하고
뒤의 gage는 약속, 즉 담보를 뜻합니다.
직역하면 죽음의 약속입니다.
빚을 다 갚아 약속이 소멸하거나, 못 갚아 담보를 잃을 때까지 유효하다는 의미입니다.
상환 과정을 부르는 말도 비슷합니다.
분할상환을 뜻하는 아모타이제이션(amortization)에도 mort가 들어 있습니다.
빚을 조금씩 죽여 없애는 과정이라는 뜻입니다.
표현이 과격해 보이지만 실제 구조를 정확히 담고 있습니다.
우리나라에 이런 장기 분할상환이 자리 잡은 건
2004년 한국주택금융공사가 설립된 이후입니다.
그전에는 3년 만기 일시상환이 흔했습니다.
만기가 되면 원금을 한꺼번에 갚거나 다시 빌려야 했습니다.
장기 분할상환은 그래서 분명한 진보였습니다.
다만 대가가 있었습니다.
기간이 길어진 만큼
이자를 내는 기간도 함께 길어졌습니다.
3억원을 빌리면 5억 4700만원을 갚습니다
이제 실제로 계산해 보겠습니다.
3억원, 연 4.5%, 30년 만기, 원리금균등상환 조건입니다.
올해 시중은행 주택담보대출 금리가
4% 중반대에 형성돼 있는 점을 반영한 가정입니다.
이 경우 월 상환액은 약 152만원입니다.
창구에서 듣는 숫자가 바로 이것입니다.
그런데 152만원에 360개월을 곱하면
총상환액은 약 5억 4722만원이 됩니다.
원금 3억원을 빼면
이자만 약 2억 4722만원입니다.
원금의 82%를 이자로 더 내는 셈입니다.
집값의 절반 가까운 금액이 은행에 갑니다.
참고로 금리가 5.0%라면 총이자는 약 2억 7977만원으로
원금의 93%까지 올라갑니다.
첫 달 152만원의 정체를 아십니까
더 중요한 건 그 152만원의 내부 구성입니다.
첫 달 납입액 152만원 중 이자가 약 112만원입니다.
원금은 39만원밖에 줄지 않습니다.
이자 비중이 74%입니다.
쉽게 말해 첫 몇 년은
은행에 월세를 내는 것과 크게 다르지 않습니다.
원리금균등상환은 매달 같은 금액을 내지만
초기에는 대부분이 이자입니다.
잔액이 크니 이자가 많고
그만큼 원금이 천천히 줄어들기 때문입니다.
숫자로 보면 더 선명합니다.
5년간 약 9120만원을 냈는데 원금은 2653만원만 줄어듭니다.
나머지 6468만원은 이자로 사라졌습니다.
10년을 갚아도 잔액은 여전히 2억 4000만원대입니다.
원금의 절반을 갚는 시점은
착수 후 약 20년째입니다.
이 구조를 알아야 하는 실질적인 이유가 있습니다.
5년이나 7년쯤 뒤에 집을 팔아 갈아타려는 계획이라면 말입니다.
그 시점의 잔액은 생각보다 거의 줄어 있지 않습니다.
집값이 오르지 않았다면 손에 남는 돈이 없을 수 있습니다.
만기를 늘리면 총이자가 원금을 넘어섭니다
월 부담이 크면 만기를 늘리라는 조언을 흔히 듣습니다.
그 선택의 실제 값을 보겠습니다.
같은 조건에서 만기를 40년으로 늘리면
월 상환액은 약 135만원으로 17만원 줄어듭니다.
대신 총이자는 약 3억 4737만원으로 늘어납니다.
30년 대비 1억원이 더 붙습니다.
이 지점이 중요합니다.
총이자가 원금 3억원을 넘어서 원금의 116%가 됩니다.
월 17만원을 아끼는 대가로
1억원을 더 내는 거래입니다.
반대로 금리 차이도 계산해 볼 만합니다.
금리가 4.0%면 총이자는 약 2억 1561만원입니다.
4.5%와 비교하면 3161만원 차이입니다.
0.5%포인트가 3000만원짜리 조항인 셈입니다.
상환 방식만 바꿔도 4400만원이 달라집니다
선택지는 하나 더 있습니다.
원금균등상환입니다.
매달 같은 원금을 갚고 이자는 잔액에 따라 줄어드는 방식입니다.
첫 달 부담은 약 196만원으로 44만원 더 큽니다.
대신 총이자는 약 2억 306만원입니다.
원리금균등 대비 약 4416만원이 줄어듭니다.
초기 부담을 견딜 수 있다면
이 방식이 유리합니다.
중도상환도 계산 가치가 큽니다.
5년째에 3000만원을 갚으면 총이자가 약 5324만원 줄고 만기가 4년 반 단축됩니다.
매달 10만원씩만 더 넣어도
총이자가 약 3409만원 줄고 기간은 26년으로 짧아집니다.
금리 방향이 위로 돌아섰다는 점을 함께 보십시오
지금 이 계산이 더 중요해진 이유가 있습니다.
한국은행은 지난 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올렸습니다.
2023년 초 이후 3년 6개월 만의 인상이었고
금통위원 만장일치였습니다.
연말 3.00%까지 갈 수 있다는 증권가 전망도 나옵니다.
고환율이 이어지는 동안에는 금리를 내리기도 어렵습니다.
변동금리를 쓰고 있다면
위의 계산표가 위쪽으로 다시 그려진다는 뜻입니다.
기회도 같은 자리에 있습니다.
금리가 오르는 국면에서는 고정금리의 값이 상대적으로 올라갑니다.
다만 만기를 늘려 월 부담을 낮추는 방식은
가장 비싼 해법이라는 점을 기억해야 합니다.
총부채원리금상환비율 규제 때문에
만기를 늘려 한도를 확보하려는 경우가 많습니다.
그럴 때도 한도를 위해 늘린 기간이
얼마짜리 청구서인지는 미리 계산해 두는 편이 낫습니다.
반대로 소득이 늘어나는 구간에 진입하면
중도상환수수료 면제 시점을 확인해 원금을 줄이는 쪽이 효율적입니다.
한 줄로 정리하면, 대출의 진짜 가격은 월 상환액이 아니라
총이자와 상환 기간이 곱해져 만들어지는 숫자입니다.
그러니 창구에서 물어야 할 질문은 월 얼마인지가 아니라,
만기까지 총 얼마인지와 중도상환 조건이 어떻게 되는지입니다.
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