재개발 현장을 둘러보다 보면
비슷한 가격의 매물이 눈에 들어옵니다.
중개업소에서는 미래 신축 아파트를 받을 수 있다며
입주권이라는 표현을 사용하기도 합니다.
그런데 여기서 가장 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.
내가 사는 물건이 정말
신축 아파트를 받을 권리가 있는지입니다.
재개발 투자는 집을 사는 것과
완전히 다른 계산이 필요합니다.
현재의 가격보다
사업이 끝날 때까지 들어가는 돈을 계산해야 합니다.
특히 권리 성격과 추가분담금,
사업 지연 여부를 확인하지 않으면
처음에는 저렴해 보였던 매물이
수천만원 이상의 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.
재개발 물건이라고
모두 같은 권리를 갖는 것은 아닙니다
재개발 투자에서 가장 먼저 확인할 것은
토지등소유자의 권리관계입니다.
매물 설명에 입주권이라는 표현이 있다고 해서
그 자체만 믿어서는 안 됩니다.
정비사업의 단계와 조합원 자격,
분양신청 여부 등을 확인해야 합니다.
특히 사업이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라
매수인의 권리와 향후 절차가 달라질 수 있습니다.
서울시 정비사업 정보몽땅을 보면
실제 사업장별로 추진위원회와 조합 관련 절차,
시공자 선정과 각종 용역 입찰,
분양신청 관련 공고 등이 공개되고 있습니다.
따라서 현장 중개업소의 설명만 듣기보다
공식 사업자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
결국 재개발 물건은
주소만 보고 판단하는 투자가 아닙니다.
그 주소에 붙어 있는
권리의 성격을 확인하는 투자입니다.
첫 번째 함정은
입주권과 분양권을 혼동하는 것입니다
입주권은 일반적으로
정비사업 조합원이 새 주택을 분양받을 수 있는 권리와 연결됩니다.
반면 분양권은
일반분양을 통해 주택을 공급받을 권리를 의미합니다.
둘은 출발점부터 다릅니다.
재개발 물건을 매수할 때는
내가 조합원으로서 어떤 권리를 승계하는지,
조합원 분양 대상이 되는지,
분양신청 절차가 어떻게 되는지를 확인해야 합니다.
특히 권리산정기준일이나
조합원 자격 관련 규정은 사업장마다 반드시 확인해야 합니다.
매수 전에 관련 서류를 확인하지 않고
단순히 신축 아파트를 받을 수 있다는 말만 믿는다면
나중에 예상했던 권리와
실제 권리가 달라질 수 있습니다.
두 번째 함정은
추가분담금을 너무 작게 보는 것입니다
재개발 투자의 핵심은
매입가격만이 아닙니다.
내가 최종적으로 얼마를 투입해야 하는지가 중요합니다.
간단하게 생각하면
총투자금은 매입가격과 추가분담금,
취득과 보유 과정에서 발생하는 비용,
그리고 금융비용까지 함께 봐야 합니다.
예를 들어 7억원에 매수했는데
추가분담금이 2억원이라면
실질적인 사업 참여금액은
이미 9억원 수준으로 올라갑니다.
여기에 대출이자를 더하고
사업기간이 예상보다 길어진다면
기회비용까지 커질 수 있습니다.
특히 공사비가 올라가면
사업비와 분담금에 영향을 줄 가능성이 있습니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에서도
실제 재개발 사업장에서 추정분담금 검증 용역,
공사와 설계,
각종 사업비 관련 입찰이 진행되는 사례를 확인할 수 있습니다.
따라서 오래된 분담금 자료 하나만 보고
현재의 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
가장 최근의 사업비와
분양계획을 확인해야 합니다.
세 번째 함정은
사업기간을 너무 낙관하는 것입니다
재개발은 일반 아파트 매매와 달리
여러 단계의 행정과 조합 절차를 거칩니다.
사업시행인가와 관리처분,
이주와 철거,
착공과 준공까지
시간이 필요합니다.
계획대로 진행될 수도 있지만
인허가와 소송,
조합 내부 갈등,
시공자 선정 문제 등으로 일정이 달라질 수 있습니다.
사업이 2년 늦어졌다고 가정해보겠습니다.
추가분담금 자체가 늘지 않더라도
대출이자를 비롯한 보유비용이 계속 발생합니다.
따라서 재개발 투자에서는
예상 수익률보다 회수기간을 함께 봐야 합니다.
돈이 10억원 들어가는 투자에서
예상 수익이 2억원이라고 해도
5년 뒤 받는 것과
10년 뒤 받는 것은 전혀 다른 투자입니다.
투자 전에 반드시
한 번은 거꾸로 계산해야 합니다
먼저 준공 후 예상되는 신축 아파트 가격을 생각합니다.
그다음 현재 매입가격과
추가분담금,
취득비용과 금융비용,
예상 보유기간을 빼봅니다.
그리고 마지막으로
주변 신축 아파트와 비교합니다.
이 계산을 했을 때
주변 신축보다 충분한 가격 차이가 남아야 합니다.
그 차이가 곧
사업 위험을 감수하는 대가이기 때문입니다.
재개발은
미래의 아파트를 싸게 사는 투자가 아닙니다.
현재의 불확실성을 떠안고
미래의 주택을 확보하는 투자에 가깝습니다.
그래서 사업이 빠르다는 말보다
현재 어느 단계까지 왔는지가 중요합니다.
한 줄 코멘트
재개발 투자에서 가장 위험한 질문은
“이거 나중에 얼마가 될까요?”입니다.
그보다 먼저
“내 권리는 정확히 무엇이고,
추가로 얼마가 필요하며,
사업이 늦어져도 버틸 수 있는가?”를 계산해야 합니다.
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