경매 투자에서 권리분석은 필수적인 작업이다.

경매에서 초보자들이 권리분석을 할 때 가장 두려워하는 부분이 
낙찰자가 인수해야하는 권리일 것이다.
 
경매 물건 중에는 어떤 권리들은 말소되기도 하고 인수되기도 하는데 
권리분석이 쉽지 않은 것이 사실이다. 

권리분석을 위해서는 인수되는 권리와 말소되는 권리를 정확히 구분할 줄 아는 것이  중요하다. 


말소되는 권리는 걱정하지 않아도 된다.

말소기준에 따라 매각으로 인하여 소멸되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 
이들 말소되는 권리는 부동산이 매각되면 그 배당금으로 채권자별로 해당 법률에서 정하는 

배당순위에 따라 배당을 받아 가므로 낙찰자는 신경 쓸 필요가 없는 권리가 된다. 
이들 말소되는 권리는 낙찰자의 신청에 의해 말소촉탁의 대상이 되어

등기부상에서도 깨끗하게 말소되어 낙찰자에게는 부담이 되지 않는 권리라고 할 수 있다.

인수되는 권리 분석

인수되는 권리는 낙찰자에게 그대로 인수되어 부담으로 남는 권리를 말한다. 
시간이 앞선 권리들은 그렇지 않은 권리들과 비교해 향후 경매 절차에서 낙찰로 인한 
매각이 되더라도 낙찰자에게 그대로 인수되는 권리들을 말한다. 

말소되는 권리들은 배당금으로 해결할 수가 없다. 배당금에서 해결하여 매수인에게 부담이 되지 않는 경우도 있지만 그런 경우는 예외적이라 낙찰자에게 항상 부담으로 남게 된다.

그래서, 입찰에 참여하고자하는 사람은 인수되는 권리가 있을 경우 인수하는 정도의 금액을 감안하여 
입찰을 해야 된다.

권리분석의 핵심은 등기부를 분석하는 것이다. 
등기부만 분석할 수 있다면 권리분석은 모두 가능하다고 할 수 있다. 

등기부의 분석은 권리분석의 시작이라 할 수 있다.

등기부는 해당 부동산의 소유자가 누군지, 그 부동산의 면적은 어떻게 되는지, 
그 부동산에는 어떤 권리가 설정되어 있는지 등에 대하여 모든 사람들이 보고 판단할 수 
있도록 기록해 놓은 장부라 보면 된다.


등기부의 종류는 3가지로 구분할 수 있다. 

토지등기부, 건물등기부, 집합건물등기부가 그것이다. 
같은 부동산인데 토지와 건물을 분리해서 등기부를 만든 이유는 우리나라 민법이 건물을 
하나의 독립된 부동산으로 취급하여 토지등기부와 건물 등기부로 구성하고 있기 때문이다. 

집합건물등기부의 경우 토지등기부가 따로 있는 것이 아니고, 
토지와 건물을 함께 정리해서 기록하고 있다. 

집합건물등기부는 다세대 주택이나 연립주택, 아파트와 같은 공동주택의 경우만 
집합건물등기부로 분리하게 된다. 

집합 건물등기부에는 토지 부분을 대지권의 목적인 토지로 표시한다. 
세 종류의 등기부의 경우 기본구성은 표제부, 갑구, 을구로 되어 있는 공통점이 있다.