임차인의 대항력에 따라 큰 돈을 벌 수도 있다.

임차인이 대항력을 갖추기 위해선 선순위 저당권 등이 없는
임차주택에 입주하고 주민등록상 전입신고를 마치면(대항요건) 
효력이 발생한다. 

임차인이 대항력을 갖추게 되면 그 다음날부터 임차한 주택이 타인에게 
이전되거나 경매로 매각되더라도 새로운 양수인이나 매수인에게 임차권을 주장하여
임대차기간이 끝날 때까지 살 수 있다. 

임대차 기간이 만료되어도 임차인은 임대보증금 전액을 돌려 받을 때까지 
임차한 주택을 비워 주지 않아도 된다. 이러한 경우 대항력을 취득했다고 한다.  

그러나, 임차인이 대항력을 갖추어도 확정일자를 받지 않았거나, 
소액임차인이 아닌 경우는 배당에서 보증금을 우선변제를 받을 수 없다. 
우선변제는 받지 못하더라도 낙찰자가 인수하게 되에 계약 기간이 만료된 이후에 
임대보증금은 전부 반환 받을 수 있다.


임차인이 대항요건과 더불어 확정일자를 모두 받으면 임차한 주택이 경매가 되아도
주택의 매각대금에서 후순위 담보권자나 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 배당 받을 수 있게 된다. 

대항력은 임차 주택에 계속 거주할 수 있고, 나중에 낙찰자나 새로운 소유자에게 
임대보증금을 반환 받을 수 있는 권리만 주어지지, 

확정일자는 경매절차에서 우선하여 임대보증금을 배당 받을 수 있는 권리가 
주어진다.

주택임차인은 낙찰자나 임차주택이 다른 사람에게 매매됐을 경우 매수인에게 등기 없이도 
주택의 인도와 주민등록만으로도 대항력을 취득하는 것이고, 

주택 임차인의 대항력은 인도 및 주민등록을 마친 다음 날부터 발생한다. 
주택임차인이 전세권 등기를 하지 않아도 등기를 한 것과 같은 효력을 인정해 준다. 

 

소액임차인의 최우선변제권

소액임차인의 경우는 임차주택이 경매되더라도 임차주택 가액의 1/2 범위 안에서 
일정한 금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자와 더불어 선순위 담보권자보다도 
우선하여 배당을 받을 수 있다. 

이 경우에도 임차주택에 대하여 경매개시 결정기입등기가 완료되기 전에 
입주를 완료하고(거주) 주민등록상 전입신고가 되어 있어야 한다. 



세대합가라는 함정에 주의


후순위 임차인으로 무조건 대항력이 없는 것으로 알고 경매에 참여하는 경우
주의가 필요하다.
세대주가 후순위 임차인이라도 대항력이 인정되는 경우가 있다.

세대합가는 주민등록등본 상으로는 잘 나타나지 않으므로 
주민등록 초본을 반드시 확인해야 된다. 초본에는 각 세대주 및 세대원들의 전입내역이 
나타나 있기 때문에 주민등록초본을 확인해야 안전하다. 

세대주와 세대원의 전입일시가 다를 경우 세대합가로 생각하고, 
임차인의 주민등록 사항만 확인하지 말고, 가족 구성원 전원의 주민등록 사항을 
조사해 보아야 된다.