공유지분과 법정지상권 문제

토지가 甲과 乙의 공유이고, 지상건물은 甲의 단독 소유인 경우 
丙이 토지의 甲 지분을 취득한 경우 법정지상권은 성립하지 않는다.

공유토지의 공유자 1인이  지상에 건물을 소유하면서
그의 토지 공유지분에 대하여 저당권을 설정한 후 

저당권의 실행으로 그 토지 공유지분의 소유권이 
제3자에게 넘어간 경우 그 건물의 소유를 위한 
법정지상권의 성립을 인정하게 되면 

토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분까지 
지상권 설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 
부당하기 때문이다.

그러나, 건물공유자 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서
토지에만 저당권을 설정하였다가  저당권에 의한 경매로 토지소유자가 달라진 경우는 
법정지상권이 성립한다.

 

 

​이것은 토지 소유자가 자기뿐만 아니라 다른 공유자들을 위하여도 
토지의 이용을 인정하고 있었으므로 
토지전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득한다.

미등기나 무허가 건물인 경우라도 건물의 신축자가 
현재까지 점유(소유)하고 있다면 법정지상권은 성립한다.

​관습상 법정지상권은 동일인에게 속하였던 토지와 건물 중 어느 하나가 
강제경매나 공매 및 매매 등으로 그 건물을 철거한다는 
특약이 없이 각각 소유자가 분리될 때 당연히 성립 됩니다. 

​처분당시(압류)동일인의 소유에 속하여야 하지만 애초부터 
원시적으로 동일인의 소유에 속하였을 필요는 없고 
소유권이 변동될 당시에 토지와 건물의 소유자가 
동일하면 법정지상권은 성립한다.

지분투자의 핵심은 무엇보다 상대 지분권자가 나의 지분을 매우 
간절히 필요로 하는 지분이 최선이다.

​상대방이 나의 지분을 갖지 못했을 경우 재산권 행사 등 
여러 가지 면에서 불편함을 느끼게 되면 협상의
주도권은 나에게 있어서 유리한 위치에서 협상을 주도 할 수 있다.

​지분물건의 해결은 소송보다는 협상으로 해결하려는 의지가 중요하다. 
본인이 낙찰받은 지분의 가치에 대한 정확한 설명과 설득을 통해 
상대방을 설득해야 단기간에 해결 및 승부를 볼 수 있다.

​협상이 여의치 않을 경우 취할 수 있는 방법은 법원에 
공유물분할청구소송으로 진행하면 된다. 

​아파트 지분의 경우 다른 지분권자에 의해 소유권 행사에 제약받고 있으니 
법원에 분할해 달라고 요청하는 것이다.

​법원은 기본적으로는 현물분할을 원칙으로 하지만, 
부동산은 현물분할할 수 없는 경우가 훨씬 많다.

​이러한 경우 법원은 현물분할이 아닌 대금분할을 명령하게 되고, 
전체 부동산을 경매로 매각해서 경매비용을 제하고 나머지 매각대금을 
지분의 비율대로 나누어 주게 된다.