아파트 한 채를 자녀에게 물려주려고 계산기를 두드리다 보면 이런 생각이 듭니다.
“전세보증금이 끼어 있으니 그 금액만큼 빼고 증여하면 세금이 줄어드는 것 아닌가?”
실제로 이런 방식이 있습니다.
바로 부담부증여입니다.
그런데 여기서 계산을 멈추면 안 됩니다.
전세보증금이 빠지는 만큼 증여세가 줄어드는 것은 맞지만,
그 금액이 사라지는 것이 아니라 부모에게 양도소득세가 생길 수 있기 때문입니다.
한국경제가 2026년 9월 9일 보도한 내용도 바로 이 부분을 짚고 있습니다.
전세보증금이나 대출 같은 채무를 자녀가 함께 넘겨받는 부담부증여는 증여세 부담을 낮추는 효과가 있지만 양도세와 취득세까지 함께 계산해야 합니다.
가정해보겠습니다.
시가 10억원인 아파트에 7억원의 전세보증금이 들어 있다고 해보죠.
부모가 이 아파트를 자녀에게 전세보증금과 함께 넘긴다면 자녀가 실제로 순수하게 증여받는 부분은 3억원으로 계산되는 구조가 됩니다.
여기까지만 보면 상당히 유리해 보입니다.
10억원 전체를 증여하는 것보다 증여세를 계산하는 재산가액이 줄어들기 때문입니다.
하지만 7억원은 그냥 없어지는 숫자가 아닙니다.
자녀가 7억원의 전세보증금 반환채무를 떠안았다는 것은 부모 입장에서 그만큼의 채무를 넘긴 것입니다.
세법에서는 이 부분을 유상으로 자산을 넘긴 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
국세청도 부담부증여를 설명하면서 은행채무나 전세보증금 등을 수증자가 인수하면 그 채무액은 증여재산가액에서 제외되지만, 증여자의 채무 감소분은 유상양도로 보아 양도소득세 과세 대상이 된다고 안내합니다.
그래서 부담부증여를 단순히 “증여세를 줄이는 방법”이라고 생각하면 계산이 틀어질 수 있습니다.
실제로는 부모와 자녀 사이에서 세금 부담이 서로 이동하는 구조에 가깝습니다.
자녀는 증여받는 부분에 대해 증여세를 부담하고,
부모는 채무가 이전되는 부분에 대해 양도소득세를 부담할 수 있습니다.
여기에 자녀가 부담하는 취득세까지 들어옵니다.
여기서 또 하나 중요한 변수가 있습니다.
부모가 그 아파트를 얼마에 취득했느냐입니다.
같은 10억원짜리 아파트라도 과거에 4억원에 샀는지, 8억원에 샀는지에 따라 채무 승계 부분에서 발생하는 양도차익이 달라질 수 있습니다.
예를 들어 취득가격이 낮고 현재 가격이 크게 오른 주택이라면 채무 승계 부분에서 발생하는 양도차익도 커질 수 있습니다.
반대로 취득가액이나 각종 공제 등을 고려했을 때 양도세 부담이 상대적으로 작다면 부담부증여의 구조가 달라질 수 있습니다.
여기에 주택 수가 들어오면 계산은 더 복잡해집니다.
부모가 1주택자인지 다주택자인지,
해당 주택의 보유기간은 얼마인지,
조정대상지역 등 규제 여부는 어떤지에 따라 양도세 계산이 달라질 수 있습니다.
특히 최근에는 양도세 중과 유예가 단계적으로 폐지되는 흐름도 있기 때문에 “예전에는 이렇게 계산했다”는 사례를 그대로 적용하면 위험합니다.
증여일 당시의 세법을 기준으로 다시 계산해야 하는 이유입니다.
취득세도 빼놓으면 안 됩니다.
부담부증여에서는 증여받는 자녀가 증여세뿐 아니라 취득세도 부담할 수 있기 때문에 부모와 자녀가 각각 어떤 세금을 내는지를 따로 나눠서 봐야 합니다.
결국 중요한 것은 총세금입니다.
증여세만 계산해서 가장 적은 방법을 찾는 것이 아니라,
부모의 양도소득세
자녀의 증여세
자녀의 취득세
이 세 가지를 합쳐서 비교해야 합니다.
가령 단순증여와 부담부증여 두 가지 방법이 있다고 해보겠습니다.
단순증여는 증여세가 높지만 부모에게 양도세가 발생하지 않는 구조가 될 수 있습니다.
부담부증여는 증여세가 낮아지는 대신 부모에게 양도세가 발생할 수 있습니다.
이때 어느 방법이 유리한지는 사람마다 달라집니다.
아파트의 취득가격과 현재 시가, 전세보증금, 부모의 주택 수, 보유기간, 자녀의 세금 부담까지 모두 달라지기 때문입니다.
특히 전세보증금이 크다고 무조건 부담부증여가 유리한 것도 아닙니다.
채무가 커질수록 증여세를 계산하는 재산가액은 줄어들 수 있지만, 동시에 양도세 계산에 들어가는 채무 승계액도 커집니다.
또 하나 확인해야 할 것이 있습니다.
전세보증금이 실제로 존재하는 채무인지,
자녀가 그 채무를 실제로 승계할 수 있는지,
증여계약과 임대차관계가 제대로 정리돼 있는지도 살펴봐야 합니다.
세금 문제에서는 계약서에 숫자만 적어놓는 것으로 끝나지 않습니다.
실제 자금 흐름과 채무 부담 관계가 일치하는지까지 확인하는 것이 중요합니다.
특히 토지거래허가구역 같은 규제지역이라면 더 조심해야 합니다.
2026년에는 부담부증여가 단순증여와 달리 채무 승계라는 유상성이 있어 토지거래허가와 관련된 문제가 발생할 수 있다는 사례도 있었습니다.
최근에는 임대 중인 주택의 실거주 의무 유예와 관련된 제도도 다시 조정되고 있습니다.
따라서 같은 전세 낀 주택이라도 증여 시점과 지역, 거래 형태에 따라 확인해야 할 규정이 달라질 수 있습니다.
그렇다면 실제로 증여를 고민한다면 무엇부터 확인해야 할까요?
먼저 현재 시가와 전세보증금을 확정합니다.
그 다음 부모의 취득가액과 보유기간, 주택 수를 확인합니다.
이후 단순증여와 부담부증여를 각각 계산합니다.
마지막으로 증여세와 양도세, 취득세를 모두 합친 금액을 비교해야 합니다.
여기까지 계산했는데 차이가 크지 않다면 세금만 볼 문제도 아닙니다.
전세 계약 만기와 자녀의 자금 여력, 향후 매도 계획까지 함께 고려해야 합니다.
부담부증여는 세금을 없애는 방법이 아닙니다.
세금을 구성하는 방식을 바꾸는 방법에 가깝습니다.
그래서 “전세가 있으니 증여세가 줄겠지”에서 멈추면 안 됩니다.
증여 전에 부모와 자녀가 각각 어떤 세금을 부담하는지 한 장의 계산표로 만들어보고, 실제 신고 전에는 세무전문가에게 최종 검토를 받는 것이 안전합니다.
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