선순위 임차인

 
주거용 부동산의 경우 말소기준권리 보다 먼저 전입 신고된 임차인이 있으면 
투자자 입장에서는 상당한 주의가 필요합니다. 

말소기준권리 보다 먼저 전입신고한 선순위 임차인의 경우 확정일자를 갖추고 
법원에 배당요구를 하면 낙찰대금에서 전세보증금을 배당 받기 때문에 
낙찰자 입장에서는 별 영향이 없습니다. 

그러나, 선순위 임차인이 법원에 배당요구 자체를 하지 않았거나, 
배당요구를 하더라도 배당순위에서 밀려 전세보증금을 전액 회수하지 못한 경우 입니다.

경매에서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 있으면 인수부담 금액만큼 가격이 떨어진 
후 입찰에 참여해야 합니다.

 

 

경매물건 중에서 선순위 전입자가 위장임차인인 경우도 많아 이를 밝혀낸다면
고수익으로 연결이 될 수 있습니다.

위장임차인의 대부분은 확정일자를 받지 않는다는 특징이 있는데, 
확정일자를 받지 않았다는 것은 당시 전입신고는 되어 있지만 
진정한 임차관계를 맺지 않았다는 것을 의미하기도 합니다. 

금융권에서는 근저당 설정을 하기 전 해당 부동산의 임대차관계를 확인하는데 
채무자, 세대원 이외의 전입자가 있다면 이들에게 임대차관계 등의 확인서를 받고 
대출을 실행 통상 실행합니다.

금융권에서 받는 확인서는(무상거주) 근저당권자가 부동산의 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 유상임대차를 부인하고, 

임차보증금에 대한 권리 주장을 하지 않겠다는 확인서를 작성해 준 경우에 한해 특별한 사정이 없다면 임차인의 배당요구를 허용할 수 없다는 것이 현재 판례의 입장 입니다.