공유지분 투자에서 수익율 극대화

 

지분 경매를 하다보면 낙찰 후 공유지분자와 협상을 하게 되는데, 
협의가 잘 진행되지 않을 경우  공유물분할청구 소송을 통해 

형식적경매에 붙여 낙찰 가액에 따라 공유자 지분 비율로 대금 분할 하게 되는데 
최초 지분경매로 낙찰된 금액과 전체로 낙찰된 후 지분 배분 비율의 금액 차이에 따라 
수익율이 결정 됩니다. 

토지 3분의 1이 지분으로 나오면 단위 면적당 10,000원에 낙찰되었고 
이후 토지 전체가 나오면 단위 면적당 13,000원에 낙찰된다고
가정해보면 단위 면적당 3,000원의 차이를 수익으로 남길 수 있게 됩니다. 

​지분경매에서는 협의가 우선이고, 협의가 원만하지 않으면 
법으로 해결하면 됩니다.

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공유물분할소송에서는 원칙적으로 현물분할을 하지만
실제 현물분할이 어려워 보통 경매로 팔아서 매각대금을 지분비율로
배분하는 가액분할을 하게 됩니다. 

​지분을 시세의 50%에 매수했는데, 전체를 경매에 부치니 90%에 매각됐다면 
40%의 차익이 실현되는 셈입니다. 지분만 경매되면 제값을 받지 못하지만 전체가 
경매되면 제값을 받기 때문입니다.

통상 지분 물건을 온전한 물건으로 해서 투자 수익을 올리기 위해서는 
최초 감정가 대비 50%미만에서 낙찰받아, 이를 (형식적 경매에서) 2회 유찰전에 
매각되는 상황이 제일 아름다운 상황으로 투자 수익율이 극대화 됩니다.
​2회 이상 유찰될 기미가 보인다면 내가 직접 (방어)입찰에 참여하여 낙찰을 받는 방법도 괜찮습니다.

지분 물건은 온전한 물건보다 보다 더 주의와 고려해야 할 것이 있습니다.
개발 호재가 확실하거나 공유 지분자가 3인 미만일 경우가 좋습니다.
등기부 등본을 통해 공유자의 나이도 고려해야 합니다.

​추후 합의가 원만하지 않을 경우 소를 통해야 하는데
공유물분할 청구소송 진행중 공유자들에게 송달을 해야 하는데

공유자중 한명이 사망하거나, 주소가 확실하지 않을 경우
송달 비용이 만만하지 않기 때문입니다.

 

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다음으로 토지의 경우 반드시 토지이용계획확인원을 확인해야 합니다.
이를 통해 공시지가나 지목, 토지의 용도 등을 확인하는 절차가 반드시 요구 됩니다.

지분투자에 숙달이 되면 안정적인 투자처라 볼 수 있습니다.

투자에는 경매뿐만 아니라 주식이나 채권, 금, 조각투자, 가상화폐 등등 수많은 투자 
영역이 있습니다.

저의 경우 한가지 영역에만 고집하지 않고 공부를 통해 그 영역을 현재 확장하고
있습니다. 

조만간 관심 영역을 넓히고 있는 주식분야의 이야기도 추가하여
시작해 볼까 합니다.  성투를 기원합니다.