임차인의 대항력과 배당참여

주거형 물건(아파트, 빌라, 다세대 등) 경매에서 선순위 임차인이 
법원에 배당요구를 하지 않았거나, 확정일자가 늦어 전세금을 전부 배당 받지 못하면 
낙찰자는 임차인의 전세금을 물어주어야 합니다.

그래서, 은행 근저당보다 먼저 전입된 사람이 있으면 무조건 입찰을 
기피하는 경우가 많습니다.


주택임대차보호법상 임차인이 진정한 대항력을 인정 받기 위해서는 
은행의 근저당 설정일 보다 먼저 전입신고를 하고 실제 거주를 해야 인정이 됩니다.

그러나, 전입신고만 하고 임차인이 해당 부동산에 거주하지 않는다면 
주택임대차보호법상의 대항력은 인정되지 않게 됩니다.


주거용 부동산에 입찰할 경우라면 주민센터를 통한 전입세대 열람은 반드시 
확인해야 보아야 합니다. 

말소기준등기 보다 앞선 선순위 전입자가 있으면 입찰 자체를 포기하지 말고, 
선 순위로 전입 신고된 사람이 있다고 하더라도 부동산을 점유하고 있지 
않다면 그 대항력은 인정 되지 않습니다. 

경매 부동산에 대한 임대차 조사를 할 경우에는 임차인의 전입일자 뿐만 아니라 
실제 거주 여부까지 확인해 보아야 합니다. 

전입날짜가 오래된 경우나 방의 개수에 비해 지나치게 많은 전입자가 있는 경우
상당수는 전입신고만 하고, 실제 거주하지 않는 경우가 많습니다. 


임차인 중에 개인과 법인에서 주의해야 할 점이 있습니다.
법인 대표 소유의 부동산에서 법인의 사업체가 운영되는 상황에서
경매로 나온 경우 임차인으로 신고된 사람이 법인의 대표라면 임차인으로서
지위가 부여 됩니다.

그것은 대표 개인과 법인은 엄연히 분리된 법적 주체로 대표와 법인 간에 정당한 임대차 계약을 맺었다면, 

이 경우에서 대항력은 인정됩니다.

 

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임차인의 배당참여

임차인으로서 배당을 받기 위해서는 배당요구종기일 이전에 반드시 집행법원에 가서 
권리신고와 배당요구를 하여야 합니다. 만약 배당요구를 하지 않았다면 배당에 참여할 수 없고 배당을 받을 수 없습니다.

대항력을 갖추고 있는 임차인이라면 배당요구를 하지 않았더라도 낙찰자에게 대항하여
보증금을 회수할 수 있지만, 대항력을 갖추지 못한 상태에서 확정일자를 받았다면
앞선 선순위 채권자의 채권액에 따라 배당받을 금액이 아예 없을 수도 있습니다.

 

 

 

배당요구를 하기 위해서 임차인은 신분증과 도장을 가지고 집행법원으로 가서

법원에 비치된 권리신고 및 배당요구신청서를 작성하여 임대차 게약서 사본 1부와 

주민등록등본 1부를 첨부해서 배당요구종일 전까지 배당요구를 해야 합니다. 

​전세보증금을 증액하여 임대차계약을 갱신하였다면, 증액전의 계약서와 증액후 계약서 

모두를 가지고 권리신고 및 배당요구를 하여야 합니다.